⚖️ Верховный Суд РФ напомнил: оспаривание сделки по мотиву неравноценности нельзя строить на экспертном заключении, если оценка выполнена по сомнительным аналогам, а суды проигнорировали сопоставимую рыночную сделку с похожим помещением, совершенную самим управляющим (Определение ВС РФ № 301-ЭС22-10719(7) от 03.04.2024, дело № А43-32982/2018) 🧩 Ситуация В деле о банкротстве АО "Жилстройресурс" конкурсный управляющий оспорил договор купли-продажи нежилого помещения от 26.10.2017, заключенный с Пешехоновой О.И. Цена сделки составила 750 000 руб. Суды признали договор недействительным как подозрительную сделку по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, посчитав, что помещение было продано по заниженной цене. Основанием для такого вывода стало экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость объекта составляла 1 270 000 руб. Пешехонова О.И. возражала, что эксперт использовал несопоставимые аналоги: вместо небольшого помещения на цокольном этаже жилого дома взял объекты на первом и втором этажах, в торгово-офисных помещениях и на "красной линии". Кроме того, она ссылалась на то, что уже в процедуре банкротства сам управляющий продал похожее помещение в соседнем доме за 850 000 руб. 📌 Правовая проблема: можно ли признавать сделку неравноценной только на основании экспертного заключения, если выводы эксперта вызывают обоснованные сомнения, а суды не исследовали реальную сопоставимую рыночную цену аналогичного объекта. 🧠 Позиция Верховного Суда РФ 1️⃣ Экспертное заключение не имеет заранее установленной силы Верховный Суд РФ указал, что заключение эксперта должно оцениваться наряду с другими доказательствами и не может автоматически приниматься судом как достоверное и достаточное. 2️⃣ При сравнительном подходе аналоги должны быть действительно сопоставимыми Если оценивается небольшое помещение на цокольном этаже жилого дома, нельзя без надлежащего объяснения брать в качестве аналогов помещения на первом или втором этажах, в торгово-офисных центрах или в более выгодных локациях. Суд должен проверить, почему эксперт не использовал более близкие аналоги. 3️⃣ Суды обязаны проверять соблюдение федеральных стандартов оценки Верховный Суд РФ подчеркнул, что нужно было оценить, соответствует ли заключение эксперта федеральным стандартам оценки, в том числе в части отбора аналогов и применения методов оценки. 4️⃣ Реальная сопоставимая сделка имеет существенное доказательственное значение Пешехонова О.И. ссылалась на то, что сам конкурсный управляющий в 2022 году продал сходное помещение в соседнем доме за 850 000 руб. Этот довод мог подтверждать отсутствие существенной неравноценности, но суды фактически его не исследовали. 5️⃣ Суд не вправе уклоняться от оценки ключевых возражений стороны Нижестоящие суды ограничились общим указанием на различие помещений, но не раскрыли, в чем именно заключались эти различия и были ли они действительно существеннее тех различий, которые имелись между объектом оценки и аналогами эксперта. ⚖️ Результаты рассмотрения - Определение суда первой инстанции, постановления апелляции и округа отменены. - Обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области.