inSMART - Недвижимость без иллюзий

🇬🇪 Грузия — это не один рынок Очень часто инвесторы воспринимают Грузию как единую историю: «страна растёт, значит можно зайти в любой город и заработать». Но на практике это одна из самых частых ошибок. Грузия — это не один рынок. Это четыре разные инвестиционные модели внутри одной страны. И если не понимать этой разницы, можно купить «вроде бы правильно», но получить совсем не тот результат. 1️⃣Начнём с Тбилиси. Это база. Город с реальной экономикой, внутренним спросом, долгосрочной арендой...

Покажу реальный кейс, который сейчас считаем для инвестора в Тбилиси. И это хороший пример того, как работает спекулятивная модель внутри одного проекта, если правильно зайти на входе. 📍 Тбилиси 2-bedroom, 100,6 м² 💰 Вход: $98,402 Но ключевое здесь — не сама цена, а структура входа: — первый взнос: всего $2,000 — 12 месяцев: без платежей — далее: 15% от стоимости — остаток: либо ипотека, либо полный расчёт То есть по факту — контроль актива почти без капитала на старте. Теперь к цифр...

🇬🇪 Тбилиси | реальный кейс под клиента — показываем модель Сейчас считали стратегию для инвестора под рынок Грузии и решили поделиться с вами одним из вариантов. Это не «красивая теория» — это реальная модель, с которой мы работаем. 📍 Тбилиси, район рядом с ж/д вокзалом Современный многофункциональный комплекс в исторической части города — формат, который сочетает жилую, коммерческую и офисную инфраструктуру. Именно такие проекты сейчас дают наилучшую ликвидность. 🏙 О проекте • жилой блок + ...

❌ Главная ошибка инвестора — верить в одну стратегию Очень часто человек приходит с ожиданием: “Хочу купить один объект, чтобы он: рос в цене, давал стабильную аренду, был максимально безопасным” Идеально же. Только проблема в том, что такого объекта не существует. ⁉️ Почему Потому что разные задачи = разные механики. ❗️Рост капитала Работает там, где есть потенциал: • стадия стройки • недооценённые локации • точки развития Но: 👉 нет стабильного дохода 👉 выше риски 👉 нужна стратегия выхода ❗️...

На днях провела Zoom с инвестором, где мы собирали не отдельную сделку, а полноценную инвестиционную стратегию. И это как раз тот кейс, который хорошо показывает разницу между подходом «купить объект» и подходом «управлять капиталом». Задача — бюджет около $150K и при этом не замораживать капитал на весь срок проекта, а выстроить модель, в которой деньги работают на каждом этапе. Решение — гибрид из двух рынков: Грузия + Мексика. 🔵Первый блок — Грузия, спекуляционная модель на этапе пресей...

🌏 Новый вектор роста Хошимина: район Can Gio (Канзо) Иногда инвестиционная возможность появляется не в конкретном доме — а в моменте трансформации целого района. Сейчас именно такой момент формируется в Хошимине. Речь о Канзо — прибрежной территории на юге города, которая долгие годы оставалась практически неосвоенной. Но в ближайшие годы этот район должен стать новым морским фасадом мегаполиса. Почему это важно для инвесторов? Потому что рынок недвижимости обычно делает основной рост не когда ...

Когда мы обсуждали рынок Грузии, я говорила одну важную вещь: в Батуми нельзя смотреть на рынок как на единый. Там есть два совершенно разных сегмента — обычные апарт-комплексы и системные проекты с долгосрочной логикой. И вот это как раз второй случай. 🏝 Lagoon Resort — один из немногих проектов в Батуми, который изначально строится как полноценный резорт, а не “здание под аренду” Сегодня рынок перегружен предложениями. Но если убрать маркетинг — проектов уровня резорт + бренд + инфраструктура...

Если смотреть на рынок Батуми трезво, без иллюзий, то одна из ключевых возможностей сейчас — это вход по правильной цене на ранней стадии + управляемая аренда. И как раз под эту стратегию есть интересный кейс - проект, который сейчас даёт точку входа Сейчас у застройщика есть специальное предложение по студии, и это тот формат, где математика уже начинает сходиться. Параметры: • Студия — 30,1 м² • Цена (white box) — $37,400 • Ремонт — $23,800 (можно оплатить позже) • Итог под ключ — &#...

🅾️Как выглядит правильная точка входа в развивающийся рынок Когда мы подбираем стратегию для инвестора, мы в первую очередь смотрим не на объект. Мы смотрим на рынок и его стадию. Потому что именно это определяет, будет ли инвестиция давать базовую доходность или кратный рост за цикл. Если говорить про развивающиеся рынки, есть несколько ключевых параметров: 1️⃣ Стадия рынка Самый сильный потенциал появляется в момент, когда рынок уже начал расти, но ещё не стал «очевидным» для большинства. Это...