На днях провела Zoom с инвестором, где мы собирали не отдельную сделку, а полноценную инвестиционную стратегию. И это как раз тот кейс, который хорошо показывает разницу между подходом «купить объект» и подходом «управлять капиталом». Задача — бюджет около $150K и при этом не замораживать капитал на весь срок проекта, а выстроить модель, в которой деньги работают на каждом этапе. Решение — гибрид из двух рынков: Грузия + Мексика. 🔵Первый блок — Грузия, спекуляционная модель на этапе пресейла. Конкретный пример, который считали: — 1-комнатная квартира, 57 м² — Цена входа: $111,150 — Первоначальный взнос: 30% = $33,345 Дальше ключевая логика: мы фиксируем объект сейчас, а оставшиеся 70% оплачиваем позже, не выводя капитал из работы. 🧮Финансовая модель: — Продажа через 12 месяцев: $133,380 — Чистая прибыль: $15,561 — ROI на вложенные средства: 46.67% — В годовых: ~23% То есть фактически мы заходим небольшим чеком, но получаем доходность, сопоставимую с работой всего капитала. 🔵Вторая часть стратегии — Мексика. Оставшиеся ~$100K не простаивают. Мы направляем их в distressed-сделки и аукционы со сроком 1,5–2 года — это отдельный инструмент с собственной доходностью. ☝️В итоге получается связанная модель: пока объект в Грузии растёт в цене, основной капитал параллельно отрабатывает в Мексике. На выходе инвестор: — фиксирует прибыль по дистрессу — закрывает рассрочку по объекту — и получает результат сразу в двух точках ❗️ При этом у стратегии есть гибкость. Если рынок в Грузии пойдёт не по базовому сценарию, объект можно не продавать, а оставить в портфеле и перевести в аренду — за счёт доступной ипотеки. По сути, это уже не про «покупку квартиры». Это про управление ликвидностью, диверсификацию и работу капитала без простоев. И именно такие комбинации сейчас дают максимальный результат. Если интересно, подробности — здесь