Александр Хохлов | Премиальная недвижимость Санкт-Петербурга

❌ КАК НЕ НАДО ПРОДАВАТЬ КВАРТИРЫ В СТАРОМ ФОНДЕ ЗА 50+ МЛН Недавно увидел кейс: квартира на Рубинштейна, 167 м², классический интерьер. И подача: — «СРОЧНАЯ ПРОДАЖА» — «2 дня показов» — «квартира будет продана в понедельник» Это не стратегия. Это слив. Разберём, почему. 1. Срочность убивает цену В элитке «срочно» = «есть проблема» Сильный покупатель просто не зайдёт. 2. Давление вместо позиционирования Аукционная подача работает в масс-маркете. В старом фонде — это сигнал слабости. 3. Нет легенд...

Я не беру в работу большинство элитных квартир В дорогой недвижимости проблема не в спросе. Проблема в объектах и ожиданиях. Я регулярно отказываю собственникам. Причины почти всегда одни и те же: — завышенные ожидания по цене — отсутствие готовности к стратегии — желание “просто попробовать продать” Недавний пример. Большая коллекционная квартира в одном из лучших исторических домов Петроградского района. Сильный объект. Редкий. Но ожидания собственника — около 400 млн. При этом реальный уровен...

Когда недвижимость превращается в стресс-актив Не все продажи начинаются с желания. Иногда — с необходимости. Кредиты. Споры. Налоговые вопросы. Релокация. Развод. Наследство. В такие моменты недвижимость перестаёт быть активом. Она становится источником давления. И большинство собственников делают одну и ту же ошибку: пытаются решить задачу через “быстро продать” Рынок читает это иначе: срочно = можно давить по цене И объект начинает терять деньги. В деликатных ситуациях важна не скорость. Важе...

Самая дорогая ошибка при продаже квартиры происходит в первые 30 дней. Большинство дорогих квартир в Петербурге в итоге продаются не за ту цену, которую изначально планирует собственник. Но проблема начинается раньше. Квартира выходит на рынок. Цена — на 20–30% выше реальной. Собственник думает: Поставим дороже. Если что — потом снизим. Но рынок работает иначе. Первые 3–4 недели — это момент, когда объект видят все реальные покупатели. И если цена в этот момент неправильная, происходит две вещи:...

Самый опасный агент в дорогой недвижимости — не некомпетентный А “вежливый” Тот самый, который: — “не хочет давить” — “даёт время подумать” — “не торопит процесс” Звучит красиво. По факту — это блок сделки. Недавний кейс. Собственник. Деликатная ситуация. Важно: — не потерять доход — не выйти в публичный рынок — не сливать цену Подключён агент. Что происходит дальше: — покупатель не доводится до решения — коммуникация рассыпается — собственник остаётся в неопределённости — процесс тянется И всё ...

❗️Как брокеру выйти в сделки 100+ млн. без иллюзий 25 марта буду на встрече в BrokerPro. Разберём то, о чём обычно не говорят вслух. Я не про теорию. Я про то, как это происходит в реальности — на сделках. Что важно понять заранее: Большинство агентов не переходят в элитку не потому, что не знают “как”. А потому что: — берут в работу всё подряд — боятся сказать собственнику правду о цене — пытаются продавать дорогие объекты теми же методами — не умеют отказываться от неликвида В сегменте 100+ мл...

❌ Рынок элитной недвижимости — это имитация работы Сейчас скажу неприятную вещь. 80% того, что происходит в сегменте 50–100+ млн — это не продажа. Это имитация деятельности. Брокеры: — берут всё подряд — соглашаются с любой ценой — делают вид, что “работают” — водят показы ради показов Собственники: — раздают объект всем подряд — боятся выбрать одного — думают, что “чем больше — тем лучше” В итоге получается цирк: 👉 5 брокеров 👉 0 стратегии 👉 0 ответственности 👉 0 результата И самое забавное...

Почему дорогие квартиры не продаются годами — даже если они хорошие Регулярно вижу одну и ту же ситуацию. Сильный объект: — центр — метраж — вид — исторический дом И… 8–14 месяцев на рынке без результата. Собственник думает: «Сейчас просто рынок такой» Нет. Проблема почти всегда в другом. 1. Нет попадания в покупателя В премиуме нет “спроса вообще” Есть один конкретный человек Если вы не попали в него — объект может стоять годами 2. Неправильное позиционирование Один и тот же объект можно подать...

Когда недвижимость превращается в стресс-актив Не все продажи начинаются с желания. Иногда — с необходимости. Споры с партнёрами. Кредитная нагрузка. Налоговые вопросы. Развод. Наследство. В такие моменты недвижимость перестаёт быть активом. Она становится фактором давления. Первая реакция большинства: 👉 “нужно быстро продать” Рынок это считывает иначе: 👉 “можно давить по цене” И объект начинает терять деньги. Большинство брокеров в таких ситуациях делают одно и то же: — не разбираются в струк...

Не всё, что дорого стоит, нужно показывать всем. В дорогой недвижимости цена держится не количеством просмотров. Цена держится контролем. Когда объект за 100+ млн начинают показывать всем подряд, собственнику кажется, что идёт работа: — есть звонки — есть просмотры — есть обсуждения — «рынок реагирует» Но на деле часто начинается обратное. Каждый лишний показ: — ослабляет позицию — создаёт ощущение, что объект «залежался» — провоцирует торг — делает цену всё менее убедительной В премиуме покупаю...