Флиппинг, который нас изменил. Итоги за 63 дня (и 8 месяцев продаж) Год назад я хвастался прибылью 2.4 млн с флиппинга и обещал показать следующую квартиру. Не показывал. Сегодня — тот самый проект. Он изменил нас с женой больше, чем цифры в таблице. Купили убитую однушку 41 м² за 6.8 млн. Вложили 2.1 млн в ремонт за 63 дня. Продавали 8 месяцев. Чистыми — 736 тыс. (как процент по вкладу). Но главная прибыль — иная. И я, кажется, заново влюбился в жену. Суть и ошибка Гипотеза: сделаем крутую евродвушку для студента с вау-фишками (кварцвинил дороже ламината в 2 раза, крупный керамогранит, умный дом, ретро-холодильник). Реальность: купили инвесторы для аренды. Фишки порадовали, но решение приняли по площади и новому ремонту. Вывод: ремонт — под целевую аудиторию, а не под свои фантазии. Как было: косяки и кайф Моя роль: стратег, логист, переговоры. Алена (жена) — дизайнер и прораб на месте. Косяки: 1. Уложили плитку на кухне... и вспомнили, что забыли тёплый пол. Снимали, клали кабель, клали снова. 2. Содрали обои — под ними сыпалась шпаклёвка. Пришлось сбивать всё и шпаклевать заново. Этот ремонт стал для нас общим делом. Самый ценный кадр для меня — не из инстаграма, а тот, где я видел, как она, абсолютно счастливая, делает то, что любит. 8 месяцев продаж Тактика: выставили на продажу и сразу сдали в посутку. Аренда покрывала ипотеку — не теряли деньги, пока ждали. Как продавали: летом были покупатели, готовые дать на 300-400 тыс. больше. Не сошлись по жадности. Потом — эффект "дела Долиной", рынок замер. Продали в декабре (сделка вышла на 13 января). Вывод: аренда во время продажи — страховка. Но жадность и внешние факторы бьют по карману. Финансы • Покупка: 6 800 000 ₽ • Ремонт (работы+материалы+оснащение): 2 163 584 ₽ • Всего вложено: 8 963 584 ₽ • Продали: 9 700 000 ₽ • Чистая прибыль: +736 416 ₽ (налог зачли вычетом) Инсайты 1. Опыт купили временем. Прошли проект как команда — это дороже маржи. 2. Ремонт — про ЦА. Дорогие фишки почти не повлияли на цену в этом сегменте. 3. Аренда — хедж, но расслабляет. Можно прозевать выгодное предложение. 4. Не всё прогнозируемо. Кто знал про "дело Долиной"? Надо иметь стратегию на долгую продажу. Финальный вопрос Такой флиппинг — успех? Если бы вам предложили проект, где главная прибыль — не деньги, а опыт, эмоции и новая любовь к жене, вы бы взялись? Делитесь в комментах. P.S. Про самую безумную фишку (холодильник 1965 года за 200 тыс.) и фото "до/после" — расскажу/покажу отдельно. Следующий пост — про железную математику: 10 млн за 2 месяца на коммерции.