Бетонное казино С утра я часто смотрю обзоры по недвижимости у Сергея Смирнова. Не ради хайпа — ради цифр. И вот что меня зацепило. 50 000 проблемных ипотечных объектов. Просрочка более трёх месяцев. В масштабах страны — не катастрофа. Но динамика — плюс 1% в месяц. Если тренд сохранится, к концу года это 60 000. К 2027 — 70–75 тысяч. Цифры пока не пугающие. Пугает не количество. Пугает направление. Настоящая цифра — не в просрочке В возрастной группе 25–50 лет — 11,3 млн человек с ипотекой. Всего в этой группе — 40–42 млн. Каждая третья семья в самом платёжеспособном сегменте уже обслуживает кредит. Если убрать 4–5% тех, кто покупает в кэш, остаётся простая картина: рынок почти полностью закредитован. Теперь добавим стройку По открытым данным Росстата: В 2024–2025 годах введены сотни миллионов квадратных метров. Планы на 2026–2027 — ещё 270–300 млн кв.м. В пересчёте — это жильё ещё для 9–11 млн платёжеспособного населения. И тут возникает вопрос не про панику, а про логику. Если в горизонте нескольких лет до 50% активного населения будет в ипотеке — кому дальше продавать? Москва и регионы В Москве доля ипотечных сделок — 61%. В регионах — до 70%. То есть рынок уже не «растёт». Он перекредитован. А это разные состояния. Почему я называю это бетонным казино Потому что последние годы девелопмент рос на: — дешёвых деньгах, — льготных программах, — уверенности в бесконечном спросе. Но если доходы населения в 2026–2027 снизятся даже на 20–30%, а рост зарплат остановится — платёжеспособный трафик просто сузится. Не исчезнет. Сузится. А при огромном объёме нового и вторичного предложения перелив трафика не создаёт спрос. Сколько ни лей рекламу — платёжеспособность не растёт. Где здесь кризис Не в стройке. Не в ипотеке. А в продукте. Типовой бетон перестал быть дефицитом. Его много. Если предложение массовое, а платёжеспособность ограничена — рынок перестаёт быть рынком роста. Он становится рынком отбора. Моё мнение Ничего катастрофического не происходит. Происходит взросление. Будут: — банкротства, — консолидация, — пересборка моделей, — отказ от части проектов. Это нормально для перегретого рынка. Вопрос в другом: если спрос ограничен, то что именно нужно строить дальше? Метры? Или продукт? Главный вывод В 2026 году выигрывать будет не тот, кто строит больше. А тот, кто точнее понимает: — для кого он строит, — какую реальную потребность закрывает, — чем его продукт отличается, — и кто действительно способен платить. Бетон больше не дефицит. Дефицит — в логике. Моё мнение как антикризисного консультанта Рынок недвижимости не схлопнется полностью. Он перестанет быть массовым. Он станет нишевым, сегментированным и жёстким. И если в других отраслях я говорю: Продукт = Потребность × Идея × Реализация то в недвижимости это становится особенно очевидно. Если потребность реальная — рынок живёт. Если её заменяют субсидией — рынок играет в казино. А казино рано или поздно закрывается. #андрейдорошенко