Под конец года мы всё-таки добили одну непростую тему — ОСС в новостройках. Долго разбирались сами и наконец-то решили 🕺 👉 Напомним, у нас было две задачи по теме проведения ОСС в новостройках: первая и вторая. Для их решения необходимо ответить на два вопроса: ⚫️Вопрос №1: "какую площадь брать для голосования в новостройках?" ⚫️Вопрос №2: "а кто вообще может голосовать в новостройках?" Слово предоставляется самопровозглашённому председателю собрания Сергею Сергееву — юристу и автору канала «ЖКХ. Дела судебные». (Сергей поправляет галстук и начинает своё выступление) 😎 Кхм-кхм... Итак, уважаемые читатели, для ответа на первый вопрос необходимо разобраться, какие помещения вообще должны учитываться при определении голосующей площади. В МКД имеются следующие типы помещений: - принадлежащие конкретным собственникам (жилые и нежилые, ч.6 ст. 15 ЖК РФ); - общее имущество, которое используется всеми собственниками совместно (ч.1 ст. 36 ЖК РФ). При этом важно понимать, как именно эти помещения связаны с голосами на ОСС. 📌 Механизм подсчёта голосов в ЖК РФ ст. 37 ЖК РФ: В ч.1 указано, что: доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади указанного помещения а в ч.2 указано, что: доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение Согласно ч.3 ст. 48 ЖК РФ, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в МКД на ОСС, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество. К сожалению, в ЖК РФ отсутствует прямое указание как учитывать голоса по "непереданным помещениям". 📌 Механизм подсчёта голосов в судебной практике Суды, как правило, принимают за 100% голосующей площади всю жилую и нежилую площадь дома (за исключением МОП) — по данным техпаспорта, разрешения на ввод или выписки ЕГРН. Т.е. суды не опираются на переданную площадь (от застройщика дольщикам А40-146733/2018). Также в судебной практике при исключении из подсчёта бюллетеней застройщика по непереданным помещениям общая голосующая площадь не уменьшается: такие площади существуют, но по ним никто не может проголосовать, поэтому они исключаются только из подсчёта голосов, а не из общей массы А32-44838/2020, 33-11037/2023, 36026-ДН/04. ✔️Исходя из этого, рекомендуется принимать за 100% голосующей площади всю площадь жилых и нежилых помещений дома, независимо от регистрации права собственности в Росреестре и факта передачи помещения дольщику, за исключением МОП. Так вы гарантированно не попадёте в ситуацию, когда кворум из 51% превратится в 49% из-за того, что вы не учли часть помещений ❔. ИТОГО по первой и второй задаче голосующая площадь — 1 000 м². По второму вопросу ситуация немного сложнее. У нас имеется два временных периода с момента ввода дома в эксплуатацию: ⚫️не прошло 12 месяцев, ⚫️прошло 12 месяцев. ✔️Для случая «не прошло 12 месяцев» в собрании имеют право принимать участие в том числе «лица, принявшие от застройщика помещение по передаточному акту» (собственники, принявшие помещение по акту приёма-передачи, но не зарегистрировавшие право в Росреестре; ч.1.1 ст. 44 ЖК РФ). Тут у судов вопросов не возникает 🧐. ✔️А вот для случаев «прошло более 12 месяцев» ситуация неоднозначная, поскольку существует ограничение указанное в ч.1.1 ст. 44 ЖК РФ. Суды в таких спорах могут приходить к противоположным выводам. В одних случаях они разрешают голосовать собственникам без регистрации права в ЕГРН, указывая, что обязанность по содержанию общего имущества возникает с момента передачи помещения от застройщика, а не с момента регистрации права в ЕГРН 33-8420/2021 (2-144/2021). В других случаях — занимают обратную позицию А45-33990/2020 😈. ⚠️ По этой причине лучше мотивировать собственников регистрировать право собственности в Росреестре, чтобы в будущем не возникало проблем при проведении ОСС. Остались вопросы? Ждём Ваши комментарии. Разберемся вместе! С заботой, главн