ВС РФ: нельзя передавать пайный сельхозучасток новому арендатору, пока не разобрались со старым договором Верховный Суд РФ рассмотрел спор вокруг крупного земельного участка сельхозназначения, находящегося в общей долевой собственности. Речь шла об участке площадью 3 264 000 кв. м. Ещё в 2010 году он был передан в аренду ООО «Агронетика» сроком на 10 лет, а позже само общество стало и одним из сособственников участка, приобретя 18/102 долей. В 2021 году часть участников долевой собственности решила сменить арендатора. Первое собрание не состоялось из-за отсутствия кворума, после чего было проведено повторное собрание. На нём присутствовали участники, которых суды признали достаточными для кворума повторного собрания, и было принято решение: участок ООО «Агронетика» больше не передавать, прежние условия аренды не принимать, а новый договор заключить с ИП - главой КФХ Мишеневым. Одновременно одно из лиц было наделено полномочиями подписать договор от имени всех собственников. После этого 27 апреля 2021 года был подписан новый договор аренды, а в сентябре 2021 года он прошёл государственную регистрацию. При этом ООО «Агронетика» настаивало, что старый договор аренды к тому моменту продолжал действовать, поскольку был возобновлён на неопределённый срок, а вопрос о его прекращении или отказе от него вообще не включался в повестку собрания. Кроме того, общество ссылалось на то, что существенные условия нового договора, в частности размер арендной платы, собранием в надлежащем виде не утверждались. Суд первой инстанции поддержал истца. Он исходил из того, что общее собрание не определило существенное условие договора - размер арендной платы, а уполномоченное лицо фактически согласовало это условие самостоятельно, выйдя за пределы полномочий. Но затем апелляция и кассация заняли противоположную позицию: они посчитали, что договор аренды с ООО «Агронетика» истёк ещё в 2020 году, не был продлён, а потому права общества новым договором не нарушены. Верховный Суд РФ с таким подходом не согласился и отменил акты апелляции и кассации. Суд указал: нижестоящие инстанции не исследовали ключевые обстоятельства. В частности, они не учли, что при продолжении пользования участком и отсутствии своевременных возражений со стороны арендодателей договор аренды мог возобновиться на неопределённый срок. Также суды не дали оценки тому, что в повестке собрания вообще не было вопроса о прекращении прежнего договора, а в ЕГРН сохранялась запись об обременении в виде аренды. Отдельно Верховный Суд отметил: нужно проверять, допустимо ли вообще заключение второго договора аренды на тот же участок без прекращения первого. Дело направлено на новое рассмотрение. Почему это важно для владельцев долей в землях сельхозназначения? Это определение ещё раз показывает: даже если собрание собственников формально состоялось и проголосовало за нового арендатора, этого недостаточно. Нельзя просто “переподписать” аренду, не проверив, прекращён ли старый договор, что указано в ЕГРН, какие вопросы включены в повестку, и какие именно условия одобрены собранием. Иначе новый договор может оказаться под серьёзным судебным риском. Как действовать в таких ситуациях? Перед сменой арендатора нужно обязательно проверять действующие договоры и записи в ЕГРН, отдельно выносить на собрание вопрос о прекращении или отказе от прежней аренды, корректно формулировать повестку, утверждать существенные условия нового договора именно решением собрания и очень внимательно оформлять полномочия представителя. А если спор уже возник, важно быстро собирать доказательства фактического пользования участком, переписку, документы по оплатам, протоколы собраний и оспаривать спорные решения и сделки без промедления. У нас большой опыт в работе с землями сельхозназначения, долями, паями, арендой, собраниями участников долевой собственности и судебными спорами по таким активам. Можем помочь как в конфликтной ситуации, так и на этапе проверки документов и правильного оформления сделки, чтобы снизи