4) Квартира может “измениться” к моменту сдачи В деле площадь по факту оказалась меньше ожидаемой (с 40 кв. м ориентировочно до 33,5 кв. м), из-за чего возник отдельный спор о снижении цены. То есть вы спорите уже не только за саму квартиру, но и за деньги из-за расхождения характеристик. 5) Право собственности сначала оформляется на продавца — и это отдельный слой риска В этом деле после ввода дома право зарегистрировали на продавца. Для покупателя это означает зависимость от его дальнейших действий: подпишет/не подпишет основной договор, не продаст ли другому, не появятся ли у него долги/обременения/аресты и т.д. 6) Убытки могут быть реальными, но взыскать их — отдельная война Покупательница заявляла и добивалась возмещения расходов на аренду жилья. Даже если такие убытки реально есть, их еще нужно долго доказывать документами и проходить все инстанции. 7) Формулировки договора решают всё Название договора (“предварительный”) не гарантирует, что суд посмотрит только на название. Но и обратное тоже верно: нельзя рассчитывать, что суд сам “дотянет” сделку до более выгодной модели без доказательств. ВС прямо указал, что надо разбираться в реальном содержании и статусе сторон. Выводы Этот кейс — напоминание: покупка квартиры в новостройке “с рук” — это не просто альтернатива ДДУ, а совсем другой уровень юридического риска. Если продавец — не тот, за кого себя выдает, потом можно годами спорить не о метрах и цене, а о базовом вопросе: какой это вообще договор и какие у вас права. Источник: определение ВС РФ от 28.10.2025 № 127-КГ25-29-К4. Когда-то мы сталкивались с подобной схемой в Сочи. Продавец - гражданин и застройщик в одном лице, заключал предварительные договоры купли-продажи с другими гражданинами. У продавца было разрешение на строительство одного многоквартирного дома сразу на нескольких участках в СНТ для ведения садоводства! Уже сам факт выдачи разрешения на строительство МКД в СНТ вызвал уйму вопросов. Потом, когда строительство дома подходило к концу, разрешение отозвали! В итоге ни дома, ни денег и чиновники ни при чем. Тогда ситуация для покупателей была совсем тупиковая. К сожалению, как показывает практика, даже наличие всех разрешений не гарантия того, что дом по левым схемам в обход Закону о ДДУ дадут достроить. Каналы для связи: @Archi_Mac - Телеграм +7 (918) 5815760 - Вацап #строительство #здания_помещения #жилищноеправо