В начале пути Мы привыкли, что в городском развитии США все уже случилось, а нам остается только изучать "как оно было". Однако и там есть процессы, которые разворачиваются прямо сейчас, иногда с отставанием от соседей. Но от этого не менее интересно за всем этим наблюдать. В общем, сегодня про жилье, офисы и Сент-Пол (штат Миннесота). 🤩Все началось с реки. В далеком 1984 году Сент-Пол решил навести порядок на своих прибрежных территориях. Для этого была создана НКО, которая почти 35 лет помогала реализовывать всякие большие проекты вдоль реки (они там и парки делали, и очень неплохое жилье, и перепридумывание старого зернового элеватора). /Дать дорогу молодым. В 2018 появилась новая НКО - Saint Paul Downtown Alliance, существующая до сих пор. Кроме жителей, городских властей и всяких активистов, в нее входят владельцы недвижимости в центре города. 🤩Реанимация центра. После ковида в центре города офисы опустели, трафик упал, объекты дешевели, в общем - караул. НКО нанимает консультантов (а куда без нас-то), архитекторов и еще одних консультантов. Те им выкатывают сначала целевые параметры для центра города: + 20 тыс жителей, +20 тыс рабочих мест, +20% прирост посетителей центра. А затем появляется и главный документ - Инвестиционная стратегия центра города. 🤩Один из трех путей. В стратегии обозначены три ключевые стратегии: превращение офисов в жилье, улучшение пешеходного опыта, предварительные работы по редевелопменту крупных участков. Про офисы логика следующая - после ковида многие пустуют, налоги с них не особо собираются, ритейл на первых этажах хиреет. Заселим сюда людей и будет поживее. 🤩Далеко не первые. Нужно понимать, что в конце 2024 года, когда эта стратегия была опубликована, перевод из офисов в жилье в США - это уже мейнстрим даже для средних по размеру городов . В Кливленде это в принципе старая тема - они уже 50 лет промышляют перепрофилированием. Даже 13 офисников уже переделали (пример). Тот же Цинциннати накопил большой опыт с 2000-х годов (пример). Относительно недавно начал Питтбсург, но и он уже три здания отработал (пример). 🤩Великий Gensler. При помощи своей шайтан-машины Gensler выбрал в Сент-Поле 10 зданий, максимально пригодных под перепрофилирования. Получилось, что тут можно разместить 3900 квартир. К моменту завершения этой работы один офисник уже был в стадии переделки - Landmark Tower закончили в апреле 2025. 🤩Ну-ка, все вместе. Вот казалось бы - сделали вам стратегию и бегите себе каждый, занимайтесь своими объектами. Но нет. Почти сразу после выхода стратегии, та самая НКО создает дочернюю НКО - чисто под вопросы недвижимости в центре города. И вот тут уже работает "кооперативный капитал". Ребята сбрасываются и выкупают за последний год как минимум 3 здания из списка Gensler-а под перепрофилирование. 🤩За чей счет банкет? Постепенно подтянулись финансовые ресурсы. Два месяца назад (февраль 2026) в городе создается инвестфонд, как раз для финансирования работ по перепрофилированию, благоустройству центра и т.д. Денег пока не много - $30 млн, но зато все от местных товарищей. 🤩Финансовая помощь. Государство, штаты и сами города всячески подталкивают инвесторов заниматься старыми зданиями. Есть у них налоговые вычеты за то, что вы исторический объект сделали прибыльным. В Миннесоте действуют свои дополнительные вычеты по этому поводу. Город выделил деньги на компенсацию затрат по всяким бумажкам, экспертизам и разрешениям. Все это пока маловато (в Пенсивальнии под перепрофилирования в Питтсбурге только штат и город выделили $100 млн), зонирование пока не поменяли, но видно, что ребята стараются. 🤩А что сосед? Миннеаполис - вечный конкурент Сент-Пола (мои любимые сюжеты - это фейковые переписи населения в погоне за численным перевесом, а еще двухнедельная разница в переводе часов в 1965 году). Они - среди национальных лидеров по переделыванию. Но там в основном занимаются промкой. В общем, даже если вы средний город и рядом с вами опытный сосед, и все вроде