100 лет до квартиры в США Есть в нашей отрасли почти аксиома - хотите доступное жилье в стране? убирайте нормативы, разрешайте строить везде и будет вам доступное счастье. У нас в России на этом строится большая теория о нашем достаточно доступном жилье в стране - нормы не самые строгие и в чистом поле можно строить. Михаил Сторпер говорит про США - нет, ребята, все не так. Ну, а кто мы такие, чтобы как минимум не прочитать свежую статью от светил городской экономики? 🤩Откуда статья? В январе этого года в Институте LSE, занимающимся вопросами неравенства, выходит статья от Maximilian Buchholz (Беркли), Tom Kemeny (Университет Торонто), Gregory F. Randolph (GIT) и Сторпера. И посвящена она ровно развенчанию мифа о зонировании/нормировании как главном драйвере недоступности жилья. 🤩Нормы против жилья? Авторы разбираются, а точно ли вообще нормативные изменения приводят к аким-то шевелениям цены на жилье. Делают это они не сами, а при помощи обзора ранее написанного. Вывод такой - связь если и есть, то туманная и непостоянная. Например, такое написано тут. Отдельно описано любимое дело девелоперов - подождать до лучших времен, даже если разрешили строить больше и плотнее. 🤩Больше строим - доступнее жилье? Это тоже из разряда экономических аксиом. Рост предложения приводит к снижению цены, доступнее квартиры. Ну, логично же? Однако авторы решили и в этом усомниться - и весьма успешно. Опять же при помощи обзора статьей они приходят к выводу, что никаких однозначных связей тут нет. Где-то рост предложения приводит к снижению цены, где-то - к повышению. Даже если "охлаждающий" эффект жилищного строительства есть - то далеко не везде его оценили в масштабе. 🤩100 лет до квартиры. Авторы решили провести эксперимент. Каждый год объем жилья вырастает на 1,5% (так он растет в более чем 90% районов США). Вопрос: сколько лет нужно с таким темпом строить жилье, чтобы цена упала (ежегодно она у них падает на 4% или на 0,6% - два сценария). Причем упала настолько, чтобы обычный рабочий арендовал квартиру и при этом тратил до 30% от дохода домохозяйства. Ответ - в названии этого поста) Это один из худших резульатов. Но лучший - 9 лет в Бостоне. 🤩Перестаем строить? Нет, новое строительство замедляет рост цены на жилье, повышает доступность привлекательных регионов для людей и вообще. Но возлагать надежды о доступном жилье просто на вал строительства - не стоит. Тем более, что девелоперы сами не дураки и против себя играть не буду, а уж тем более инвесторы. 🤩Зарплатный вопрос. Недоступность жилья авторы связывают прежде всего с растущим разрывом в зарплатах. Спрос на выпускников университетов по техническим специальностям растет быстрее, чем этих людей готовят. Их зарплаты растут. А вот у людей со средним образованием, в промышленности, на "канцелярских задачах" зарплата не растет. Цены на жилье ориентируются на первых, вторым приходится страдать и платить все больше за все меньшие квадратные метры. 🤩Все дело в выпускниках. Еще в 1970-х в некоторых регионах страны людей с высшим образованием было значительно больше, чем в среднем. Люди оставались, их дети тоже шли в университеты, сюда же приезжала новая молодежь за образованием. В итоге разрыв между "регионами высшего образования" и другими только рос - с 1980 до 2020 он просто удвоился. Внутри городов разрыв между зарплатами у людей с высшим образованием и без него вырос в 6 раз. Вслед за верхними доходами росли и цены на жилье. 🤩Жилье не само по себе. Авторы говорят о "святом" - ок, давайте снимем все ограничения в SF. Сделает ли это доступным там жилье? Вряд ли. Структура занятости в городе уже такова, что вы зарабатываете либо очень много (и тогда вам фиолетово), либо очень мало - смотри расчеты про 100 лет. В общем, нормативкой тут не поможешь. Наращиванием жилфонда тоже. Нужно заниматься неравенством по доходам и строить жилье вне рынка для тех, кто мало зарабатывает. P.S. когда-нибудь в волшебном мире будущего, я организую приезд Сторпера в Москву. И мож