Как важно быть неупрямым Что мне нравится в американских историях, так это то, что право собственности правом собственности. Но и честь надо знать.  Если что - изымут как нечего делать. За деньги, конечно, но изымут - не спросят. Вот вам история из Милуоки (штат Висконсин). 🤩Великое наследие. Была на севере США с середины 19 века такая ж/д компания - Milwaukee Road. Владела кучей вагонов, локомотивов, строила пути, возила по северам всех и вся. А к 1970м годам проиграла конкуренцию и закрылась. Пути и подвижной состав распродали ж/д операторам. А всю остальную недвижимости слили в одну компанию, с которой и начались проблемы. 🤩Дыра в центре города. Одним из унаследованных участков были 48 га в центре Милуоки. Но компанию CMC Heartland Partners это не беспокоило. Они просто ждали, пока кто-то придет и купит эту землю задорого. Надо, правда, отметить, что земля была так себе - сильно грязная и подтопляемая. Но локация - лучше некуда. 🤩Десять лет боданий. С начала 1990 - вокруг этого участка началась жизнь. Построили казино, построили стадион, а участок все стоял. Город уже и так стучался и эдак. В 1998 году не выдержали и провели маркетинговое исследования - чего тут можно делать. Вывод работы - тут надо делать многофункциональный квартал с промышленным сегментом. Исследование провел не только город, но и бизнес. В общем хотели делать что-то все, кроме собственника. 🤩Сигналы яснее некуда. Как только исследование закончили, город создает специальную проектную компанию - для реализации собственных идей относительно участка. Кто-то должен менять ПЗЗ, кто-то должен сносить прилегающие виадуки, собирать грантовые деньги на очистку территории и даже организовывать в 2002 национальный конкурс по поводу развития территории. 🤩А что собственники? Они конечно пытались что-то делать, но гораздо менее активно, чем город. Какие-то были заходы на строительство тут большого развлекательного центра и большими коробками ТЦ. Но все это городу было сильно не по душе. 🤩Изъятие с выплатой. В июне 2003  город предложил компании деньги пока добровольно. Но сразу намекнул, что отказ повлечет за собой принудительный выкуп. Так и случилось. Уже в сентябре того же года права на участок были выкуплены в пользу города. 🤩Парк и парк. Выигравший на конкурсе проект редевелопмента заключался в том, чтобы 48 га поделить пополам - на одной половине сделать просто парк/дороги/инженерку, а на другой - промпарк. Так и стали делать. Первым делом насыпали грунт (благо шла реконструкция великой Marquette Interchange и лишней земли было в избытке), проложили улицы и магистрали по территории, определились с дизайном будущих промышленных зданий 🤩Промышленность. На территорию и правда удалось привлечь производителей. К 2009 году тут было 10 резидентов со средним количеством сотрудников - 120 человек у каждого. По направлениям - от завода по производству замороженной пиццы до производства ветрогенераторов. За 7 лет стоимость земли c промпарком на ней выросла на 1400% по сравнению с изначальной ценой пустой и грязной земли. Все участки под промышленность город продавал с торгов. 🤩Зеленая зона. На нее ушло в общей сложности 15 лет. Теперь тут и парки и набережные и городской велосипедно-пешеходный маршрут и чего только нет 🤩За чей счет банкет? Милуоки не такой богатый город, чтобы просто так взять и вынуть из кармана около 30 млн долларов на такую штуку. Город взял взаймы под будущий рост налоговых платежей с конкретно этого района. В общем, говоря по-научному, оформил TIF district на эти территории и выплачивает потихоньку долги. Налогов только с недвижимости в бюджет каждый год отсюда уходит в районе 1 млн долларов. А еще 1400 рабочих мест. В общем, парки парками, но земля в центре города слишком дорогая и с высоким потенциалом, чтобы ее целиком травкой засеивать.🤩