Конец флиппинга в 2026 году К прошлому посту прилетел классный комментарий. Я его даже лайкнул, но он почему-то исчез. Поэтому повторю его: «И это похоже на начало конца для флиппинга, ибо разница между входом и продажей сократилась. По низу выметают даже неликвид, а с ремонтом не разбирают как пирожки. Дошло до того, что авансируют не глядя, буквально в первые часы как выходит реклама квартиры! 🫣 А если еще добавить, что цены на работу и товары выросли, да и продолжают рост, то прогнозы такие себе.» И мысль очень здравая. Я с ней согласен. Флиппинг в 2021-2022 году был суперлёгким бизнесом, на котором зарабатывали все, кто заходил. Можно было сделать любой ремонт и его покупали. Потому что покупатель шёл с ипотекой, деньги были доступные, требований особо не было. Наш первый кейс по флиппингу в ипотеку дал доходность 128% годовых на 30-метровом объекте. Сейчас такое просто невозможно. Это было в 2023 году. С того момента рынок вырос примерно на 50%, флипперов развелось какое-то бесконечное количество. И по итогу вместо 5 млн капитала, с которым можно было приобрести квартиру в ипотеку, теперь нужно минимум 45 млн. И да, объект будет минимум 70 метров, а работать нужно без ипотеки. Причем 45 млн – это минимальная сумма. Поверьте, чтобы уложиться в эту сумму – это еще надо постараться. Таких объектов штук 5 в году всплывает. Нужно долго выжидать и ежедневно быть в рынке. А более менее рабочий бюджет в текущих реалиях – около 60 млн. Получится ли доходность в 100% годовых? - нет. Она будет в районе 40% с некоторой погрешностью вверх или вниз. Почему так? 1. Конкуренция очень сильно выросла с 2021 года. И сейчас с рынка уходят те, кто не справился. За последние полгода я знаю три крупные команды, которые пошли ко дну или ушли полностью в инвест-ремонты. Другие пытаются выжить на доходности 10-20% годовых и понемногу летят в пропасть. 2. Покупатель стал требовательный. Теперь ремонт «из говна и палок» не работает. К счастью, многие флипперы до этой идеи еще пока не дошли. Конечнику нужен качественный дизайнерский ремонт из хороших материалов. А такого продукта на рынке почти нет. Потому что: • Нет хорошей экспертизы в подборе объектов под флиппинг, большинство покупают неликвид, потому что он дешевле. • Нет простроенной системы и команды, чтобы выдавать хорошее качество. • С дизайном у большинства тоже всё грустно: проекты слабые, с плохим наполнением. И получается такая ситуация: Бетон сейчас улетает даже неликвидный – просто потому что нет предложения на рынке. А вот неликвид с ремонтом – может спокойно встать на месяцы. И только у флипперов, кто выдаёт уникальный продукт, пока всё хорошо. Живут и показывают хорошую доходность. Но это тоже не вечно. Мы сейчас работаем в бюджете от 45 до 70 млн за объект. И внутри него пока ещё можно зарабатывать. Мы пока находим объекты, но это ой как не просто. Но доходность плановая пока рисуется. И уже есть ощущение, что это не навсегда и у нас есть ещё буквально 2-3 года. Скорее всего, дальше будем либо уходить в другой бюджет, либо в другие сегменты, либо заходить в более сложные проекты – например, через уступки или с расчётом на более длинные циклы сделки. Хотя с другой стороны, мы же рассуждаем о недвижимости и пассивной доходности инвестора в районе 25% годовых. А с каких пор доходность 15-20% в недвижимости стала маленькой? Думаю, что если ставку опустят в район 10, то можно будет брать менее маржинальные объекты и будет получатся доходность выше реальной инфляции. Такие мысли. Подписывайтесь на наш канал в макс и не теряйтесь.