📈 Ежегодная индексация — маркетинг для инвесторов? часть 2. В первой части мы разобрали, почему ежегодная индексация не всегда означает выгодный договор. Теперь покажем это на реальном ГАБе в Краснодарском крае. Мы предложили данный объект аптеке "Ригла", которая согласовала следующие условия: 60 000 руб/мес + ежегодная индексация 5%. Но потом мы предложили этот же объект Апрелю. И они сразу дали: 90 000 руб/мес + индексация раз в 5 лет. На бумаге "ежегодная индексация" от Риглы выглядит привлекательно, но по расчётам это далеко не всегда так. Давайте считать Вариант 1 — Апрель стартовая аренда: 90 000 руб. индексация: 1 раз в 5 лет на 8% Вариант 2 — Ригла стартовая аренда: 60 000 руб. индексация: каждый год на 5% Как растёт аренда Риглы: 1 год — 60 000 2 год — 63 000 3 год — 66 150 4 год — 69 458 5 год — 72 930 6 год — 76 577 7 год — 80 406 8 год — 84 426 9 год — 88 648 10 год — 93 080 То есть только к 10 году (как раз к окончанию срок аренды) Ригла начинает выходить на уровень той ставки, которую Апрель дал сразу на старте. И пока инвестор радуется ежегодной индексации у Риглы, Апрель уже все эти годы платит больше. А теперь главный вопрос: сколько денег вы реально получите? Апрель за 10 лет принесет вам: 11 232 000 рублей Ригла за 10 лет принесет вам: 9 056 648 То есть за 10 лет вариант с Апрелем приносит примерно на 2,17 млн рублей больше, чем вариант с Риглой. И это при том, что у Риглы есть та самая "красивая" ежегодная индексация. Вот где и скрыт обман Инвестору продают идею: "смотрите, у нас ежегодная индексация." Но если стартовая ставка ниже на 30–35%, то что вы вообще индексируете каждый год? Недоплату? Причём в нашем кейсе было ещё интереснее: если бы Ригла ещё и делала ремонт, то их стартовая аренда была бы ещё ниже. И есть еще один момент, о котором почти никто не говорит Вся эта математика работает только на бумаге. В реальной жизни ежегодная индексация далеко не всегда происходит. Потому что когда приходит момент индексировать аренду, иногда разговор выглядит примерно так: — Давайте мы вас проиндексируем, у нас в договоре же есть такое право. — Да конечно есть, но только наши показатели и так не очень, если вы поднимете аренду, то мы будем торговать в ноль/убыток и в скором времени закроем точку. И вот здесь собственник оказывается перед выбором: — настоять на индексации и получить риск съезда арендатора — или оставить ставку как есть, чтобы точка продолжала работать И в этот момент становится понятно: ежегодная индексация в договоре это не гарантия роста аренды. Это просто опция, которая работает только если бизнес арендатора её выдерживает. Поэтому главный вывод В коммерческой недвижимости деньги зарабатываются не на красивых обещаниях от "хороших" арендаторов, а на чётком анализе экономики и локации. "Лучше синица в руках, чем журавль в небе". 🆒 Миллион на Квадратных Метрах 📍 Подписаться на канал в MAX