📈 Ежегодная индексация — маркетинг для инвесторов? (часть 1). Очень часто инвесторы, когда смотрят договор аренды, первым делом ищут одну фразу: ежегодная индексация И в этот момент кажется, что перед ними почти идеальный актив. Аренда будет расти каждый год, значит доход защищён, значит всё будет стабильно. Звучит на самом деле красиво, прям как в сказке. Но давайте спустимся с небес на землю. В большинстве случаев, если мы говорим про региональные помещения, ежегодная индексация — это не гарантия безопасности, а маркетинговая обёртка, на которую очень легко клюнуть. Потому что на практике важна не формулировка в договоре, а совсем другие вещи: — какая ставка у вас на старте — насколько она рыночная уже сегодня — насколько устойчив сам арендатор — и подходит ли он этой локации вообще Где инвестор сам себя обманывает Все хотят ежегодно индексировать федеральную сеть. И логика вроде бы очень простая и понятная: раз арендатор крупный, значит можно каждый год повышать аренду. Но вы не можете доить корову бесконечно, рано или поздно она перестанет давать молоко. С федеральными сетями работает абсолютно та же логика. Давайте расшифруем. Если арендатор зашёл по слабой ставке, а потом вы каждый год пытаетесь его “подкручивать”, это не делает ваш объект автоматически лучше. Иногда это просто означает, что вам изначально недоплатили, а красивой индексацией попытались это упаковать. Шок контент, не правда ли? Есть ещё один момент, который инвесторы часто игнорируют Стоимость недвижимости растёт быстрее, чем растут арендные ставки. Это историческая особенность рынка. Поэтому нельзя делать вид, что “рост стоимости объекта” и “индексация аренды” — это две равные величины, увы, это не так. Но самое интересное начинается, когда мы смотрим на обычную математику. Потому что в реальности красивая ежегодная индексация часто проигрывает обычной хорошей стартовой ставке. И мы покажем это на простом и реальном примере аптек. Набираем 5О🔥 и выйдет продолжение. 🆒 Миллион на Квадратных Метрах 📍 Подписаться на канал в MAX