🧠 #мысли@AdultsEstate Качество новостроек в Москве: рынок расставляет всё по местам Смотрю я на качество сданных проектов 2025–2026 годов — и становится по-настоящему грустно. С прогнозируемым риском в виде переносов сроков сдачи мы уже все смирились. Я всегда говорю клиентам: при покупке новостройки закладываем 2–3 квартала на возможные сдвиги по ключам. Но вот такого системного и массового падения качества я не видел никогда за всю свою практику. Причём речь не только про комфорт-класс. Проблемы есть везде: комфорт, бизнес и даже премиум. Что происходит на деле Примеры, которые невозможно игнорировать: — Coldy сдал Nice Loft на крайне слабом уровне. Личная боль и разочарование — MR Group опозорился с MOD — худший white box на рынке, текучие окна- Это был настолько сильный позор, что попали на федеральное телевидение. — ЭКО-Видное 2.0 от того же MR Group — состояние ещё хуже, чем у Nice Loft. Я даже больше скажу, даже Самолет сдает объекты в лучшем состоянии чем "премиальный" застройщик сделал в Видном — Донстрой с «Островом 5» — недоделанный проект + ультиматумы дольщикам подписывать акты задним числом, чтобы не платить штрафы. При этом реальных работ по устранению недоделок — на 2–3 месяца минимум. Ключевой сдвиг рынка Московский рынок переходит из стадии: «Неважно что покупать — главное метры, отделка, рассрочка-ипотека и цена и все в таком духе» в стадию: «Решает продукт» Это значит следующее: Два ЖК: — в одной локации, — одного класса, — одного года сдачи, — и даже с похожей ценой на первичке 👉 на вторичном рынке могут стоить абсолютно разных денег. Показательный пример LIFE Ботанический сад (ГК «Пионер») vs AFI Tower (AFI Development) На первичке (2020 год): — евродвушки стоили ≈270 тыс. ₽/м² в обоих проектах. Что сейчас: LIFE Ботанический сад — 1-комнатная 38 м² с колхозным ремонтом и меблировкой — цена: от 25 млн ₽ — 641 тыс. ₽/м² AFI Tower — евродвушка 52,7 м² (значительно больше!) — без мебели — цена: ≈23,5 млн ₽ — 445 тыс. ₽/м² Разница — 44% стоимости при одинаковой локации. AFI Tower при этом ещё и сильно просрочил ключи. Рынок всё расставил по местам. ⚡️ Вывод для инвесторов 1️⃣ Не гонимся за дешёвыми метрами и «выгодными рассрочками», даже в сильной локации. 2️⃣ В центре анализа всегда ставим качество продукта. 3️⃣ Если продукт сильный — покупатель на вторичке щедро премирует. Лучше: — купить объект на 5–10% дороже, — чем потом продать на 40–60% дешевле, чем мог бы. Экономия 2–4 млн на входе очень часто превращается в упущенные 15–20 млн на выходе. ⚡️ Вывод для жизни 1️⃣ В первую очередь на первичном рынке выбираем девелоперов с прогнозируемым качеством, которые ещё не сдавали откровенно плохие объекты. 2️⃣ Репутация девелопера — ключевой актив. 3️⃣ Обязательно: — ходить ногами по сданным ЖК, — смотреть на работу УК, — изучать реальные отзывы, а не рендеры. Идеальный сценарий — покупка недвижимости для жизни на ключах, где можно всё потрогать, увидеть и оценить. Рынок больше не про обещания.понты. Он стал про доверие, продукт и человеческое отношение. И это, пожалуй, главное изменение последних лет. Если хотите разобраться, какой объект действительно стоит своих денег, и не повторить чужие ошибки — пишите мне в личные сообщения 👉 @Endgame1986