Почему растут цены на жилье? Ответ кроется в себестоимости жилья, которая растет опережающими темпами, и долгосрочно выигрывать будут те девелоперы, которые умеют реализовывать классный продукт эффективно. С 2022 года цена продажи квадратного метра в Москве на первичном рынке выросла до 550+ тыс руб/м2 более чем на 50%, в то время как накопленная инфляция в РФ 35%, и вот почему: 1) Себестоимость строительства растет быстрее инфляции: Поставка товарного бетона – плюс 44% с 4,5 до 6,5 тыс руб/м3 Монолитные работы – плюс 67% с 12 до 20 тыс руб/м3 Арматура в течение трех лет была на уровне 70-80 тыс руб/тн несмотря на текущий возврат к уровням 2022 г. Аренда спецтехники - плюс 50–70% Но главный удар - люди. Индекс зарплат рабочих в строительстве за последние годы вырос более чем на 50%, со средней зарплатой в строительстве даже по обобщенным данным Росстата уже на уровне 135 тыс руб/мес. Сейчас рост цен на ряд строительных работ временно стабилизировались, спрос охлаждён, подрядчики аккуратнее индексируют прайсы. Но как только ключевая ставка пойдёт вниз и стройка оживится, стоимость работ неизбежно снова начнёт расти из-за роста загрузки и дефицита кадров. 2)     Стоимость финансирования растет быстро, а управляется очень инерционно: Финансовые расходы девелоперов в стоимости квадратного метра сейчас в 3–4 раза выше, чем в 2023 году и могут составлять 40-80 тыс руб/м2 в зависимости от правильности выбранного девелоперского сценария. 3)     Прочие затраты (компенсации, налоги – так же растут по всей цепочке создания стоимости) Итог для маржинальности: Рентабельность проектов едва дотягивает до 5–10%, в регионах часто уходит в минус. При таких вводных существенные скидки на квадратный метр невозможны физически. Как на это отвечаем мы? Во-первых, девелопер должен гибко управлять сроками и стоимостью проекта, иметь конкретного ответственного за каждый участок работ, возможность оперативного перераспределения объемов между исполнителями, понимать предельную стоимость и физику конкретного лота. Во-вторых, классическая модель генподряда в России перестала работать как гарант стабильности. Квалифицированных генподрядчиков почти не осталось, даже они не защищают от переносов сроков на 4–6 месяцев и раздутых бюджетов. Мировая практика показывает другой путь: девелоперы забирают ключевые функции себе. Emaar Properties, Samana Developers, Sobha в ОАЭ создали собственные стройхолдинги и снизили затраты на 10–20%. Мы формируем гибридную модель – «мультилот». Выделяем 7-10 независимых пакетов работ (монолит + ограждающие конструкции, сети, вертикальная планировка, благоустройство и т.д.), самостоятельно контрактуем основные позиции материалов и оборудования. Что позволяет экономить и иметь управляемость проектом. Если хотите больше "погружений" внутрь стройки и ее экономики - ставьте 👨‍💻 Если хотите больше про рынок и цены квартир - 🏠 Если устали от девелопмента и хотите про музыку, книги и кино - 🎸