☘️ИП против Росреестра 📖 Предприниматель передал физ лицу заем в сумме 400 000 руб. на срок чуть меньше года. Долг не был возвращен, поэтому через год ФЛ решил передать доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Они заключили соглашение об отступном. Подав документы в Росреестр, получили уведомление о приостановлении регистрации права - отсутствие документов об уведомлении о продаже долей. Через 3 месяца Росреестр отказал в регистрации перехода права. Предприниматель не согласился с Росреестром и обратился в суд. Судился с 2021 года. ▪️Суды первой и апелляционной инстанций поддержали позицию Росреестра, указав, что отсутствие уведомлений делает регистрацию права невозможной. ▪️Кассационная инстанция, напротив, решила встать на сторону фермера: мол, сделка действительна, и сначала надо зарегистрировать право, а уж потом разбираться с претензиями сособственников, потому как у них способ защиты - перевод на себя прав покупателя. В ноябре 2024 года ВС РФ определением 310-ЭС24-9039 завершил дело отказом предпринимателю. 🔸Что сказал Верховный суд: Действия Росреестра законны. Потому что: ➡️ Число участников долевой собственности не превышает пяти, поэтому к сделке по отчуждению долей применяются правила Гражданского кодекса без учета особенностей, установленных ст.12, 13, 14 Закона 101-ФЗ Об обороте земель сельскох-ного назначения (без выделения участка в счет доли может продавать, дарить, завещать и т.д., когда продает КФХ или сельхоз. организации или содольщику - извещать о намерении не требуется, не требуется решения общего собрания участников долевой собственности). ➡️ Другие сособственники земли имеют преимущественное право покупки доли (ст.246, 250 ГК РФ), при продаже земель сельхоз.назначения - преимущественное право у исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, или органа местного самоуправления ➡️ Передача имущества в собственность по соглашению об отступном в обмен на получение денежных средств по договору займа является распоряжением имуществом в виде его возмездного отчуждения. При таком отчуждении имущества сособственники также имеют право на преимущественное приобретение доли. Вывод следует из разъяснений п.7 Постановления 6 и п.7 Обзора практики, утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ 21.12.2005 # 102. ➡️ Нарушение права преимущественной покупки не является по общему правилу основанием для признания сделки недействительной, статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению (см.п. 91 постановления Пленума ВС РФ 25). Последствием такого нарушения - обладателем такого права требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. При этом сделка является действительной. ➡️ При проведении гос. регистрации Росреестр осуществляет правовую экспертизу документов и проверку законности сделки. Хотя рассматриваемая сделка действительна, в силу закона Росреестр обязан приостановить регистрацию - п.40 ч.1 ст. 26 Закона о регистрации - отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и неистечение месячного срока со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Вот такой нюанс! ▪️Даже если сделка действительна, её последствия зависят от соблюдения всех процедур: направление уведомления или получения отказа от обладателей преимущественного права. ▪️соглашение об отступном - это тот самый вариант из ст.246 ГК РФ - либо распоряжение ею (долей) иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.250 ГКРФ.