топ 3 заблуждений в инвестициях о принятии решений раньше я думал, что люди должны принимать логичные решения. потом я понял что логичные решения им не позволяют принимать эмоции. да, все мы можем принимать иррациональные решения под воздействием эмоций, это факт. но недавно я обнаружил, что некоторые люди не знакомы с логикой. то есть нелогичные решения принимаются не из-за эмоций, а по незнанию. нелогичные решения - это такие, что при ином выборе, ты получил бы больше - ресурсов, выгоды, удовольствия и проч. под «эмоциями» очевидно трудно мыслить логически. но когда эмоции спокойны и человек принимает «убыточное» для себя решения, это удивляет. в инвестиционной деятельности я обнаружил, что люди не умеют элементарно считать. я уже не говорю о ходе мыслей или логическом размышлении. тут просматривается банальная необразованность в базовых вопросах математики. потом я принял это как факт. иногда инвесторам, партнерам или знакомым приходится объяснять базовые вещи из математики или финансовой грамотности. и пока это не принято другой стороной, диалог дальше затруднителен. человек не обязан знать математику или логику, если ему это не интересно, например, он рисует, это нормально. поэтому ниже - пример в качестве просветительской деятельности. заблуждение 1. расчет доходности проектов часто доходность путают с окупаемостью, и на этом месте возникает серьёзное искажение в оценке проектов. окупаемость - это срок возврата вложенных денег. она считается в месяцах или годах. доходность - это процент дохода на вложенный капитал. с точки зрения оценки проекта окупаемость - бесполезный показатель. сравнивать проекты между собой можно только по доходности. как бытовой инвестор считает доходность проектов: вложил Х денег, получил Х+Y, где Y - это прибыль. Y делят на X и получают процент доходности за срок проекта. если вложить 2 млн и через полгода забрать 2,5 млн, прибыль 500 тыс. значит доходность - 25% за полгода или 50% годовых. проблемы начинаются, когда инвестиции вносятся частями. непонятно, с какой даты считать вход - с первого платежа или с последнего. ещё хуже, когда возврат идёт частями. для простоты считают, что вся сумма внесена в момент первого платежа, а выход фиксируют по дате последнего возврата, даже если сумма там минимальная. такой расчет вообще не показывает настоящую доходность и сильно её занижает. и по этой причине принимать решение о том, какой проект лучше на базе таких расчетов нельзя. объясню по бытовому - если вы частями заходите в проект, и вам частями возвращаются инвестиции например из аренды , то в финансовом мире есть формула расчета внутренней доходности проектов, которая учитывает весь график входа и выхода денег из проекта. в экселе она называется irr - чист вндох - в русской версии - чистая внутренняя доходность проекта, если платежи идут равными периодами, каждый месяц например. если платежи идут «рвано» в проект и из проекта, то используется формула xirr - МВСД - модифицированная внутренняя ставка доходности, она учитывает и сумму и дату ее внесения и в обратную сторону и сумму и дату получения. звучит сложно. gpt вам в помощь. на практике - находите формулу в эксель, она предложит указать ячейки, где указанны суммы и даты вложений, потом суммы и даты получения денег обратно и за 3 секунды он вам посчитает % доходности проекта точно под ваши цифры рваного графика. это реальный расчет - настоящий в следующем посте: заблуждение 2 - все считают кап рейт в недвижимости, а нужно считать irr. по простому - нельзя при оценке проекта опираться только на арендный доход.