Где доходность была выше: в 90-х или сейчас? Принято считать, что в 90-е на недвижимости зарабатывали по-настоящему. Двузначная доходность, аренда в долларах, низкий вход. Сегодня — 8–10% годовых, рынок спокойный, без резких скачков. Но если смотреть на цифры, картина становится интереснее. 🔴Москва, 1998–2000 Цена входа в центре: $800–1 200 за м² Аренда: $20–40 за м² в месяц Формальная доходность: 15–20% годовых В спальных районах вход был дешевле, а процент нередко даже выше из-за дефицита качественных помещений. На бумаге — идеальная инвестиция. Но в этих 15–20% были заложены: 🔠нестабильные договоры 🔠неплатежи 🔠слабая защита собственника 🔠валютные риски 🔠короткий горизонт планирования Высокий процент был платой за высокий риск. 🔴Москва, 2024–2026 Цена входа в центре: 400–700 тыс. ₽ за м² Жилые кластеры: 250–400 тыс. ₽ Средняя доходность: 8–10% С федеральными арендаторами: до 10–12% Окупаемость: 9–12 лет Процент ниже. Но рынок другой: ➕договоры на 5–10 лет ➕понятная индексация ➕прогнозируемая вакантность ➕прозрачные сделки ➕возможность банковского финансирования Сегодня доходность — это не компенсация за хаос. Это результат расчёта. 20% остались в истории. Зато появился предсказуемый денежный поток. И главный вопрос не в том, сколько процентов было тогда. Вопрос в другом: вы хотите высокую доходность с высоким риском или умеренную, но управляемую?