Старый фонд: продавать нельзя держать: разбираем на примерах В агентство на прошлой неделе обратились два собственника с похожими объектами, но разными задачами. 1️⃣В первом случае - квартира в доме 1958 года постройки, панель, в двух шагах от метро. Владелица сдаёт её уже больше десяти лет, всё устраивает: доход стабильный, жильцы находятся быстро. Но сейчас ей нужно закрыть кредитные обязательства по другой недвижимости. Она рассматривает продажу, но сомневается: потеряет ликвидный актив, который приносит деньги. 2️⃣Во втором случае - семья с двумя детьми. Тоже панель 60-х, тоже у метро. Квартира стала тесной, хочется больше пространства, современного ремонта, другого района. Устали от вечных бытовых проблем: протекающие трубы, запахи в подъезде, старая проводка. Продать боятся - вдруг новая квартира окажется далеко от метро или не найдётся вообще. Главный вопрос, который волнует обоих: не прогадают ли они? Коллеги проанализировали рынок и вот что видят. Панельные дома 50–70-х годов не растут в цене. Они просто стареют. Капитальный ремонт, если и делается, то не решает проблемы планировок, шумоизоляции и устаревших коммуникаций. Спрос на такие объекты падает, особенно если речь не о центре. Ликвидность держится только на транспортной доступности. Пока рядом метро - покупатели есть. Но цена уже не та, что была пять лет назад. И тренд не в сторону роста. Бытовые проблемы накапливаются. Если в доме не меняли трубы с советских времён, это не вопрос «повезёт - не повезёт». Это вопрос времени. И когда случится авария, стоимость квартиры может упасть в моменте на 10–15%. Что мы рекомендуем клиентам Если цель - улучшение жилищных условий, старый фонд лучше продавать, пока он ещё ликвиден. Через пять лет ситуация может быть хуже: меньше покупателей, больше торга, дольше экспозиция. Если цель - сохранить капитал и при этом продолжать получать доход, можно рассмотреть альтернативу: продать и купить более ликвидный объект в новом доме. Арендные ставки в современных ЖК выше, а проблем с коммуникациями и соседями меньше. Если же продажа нужна, чтобы закрыть долги, - это тоже цель. И в этом случае важно не упустить момент, пока цена на старый фонд ещё позволяет закрыть обязательства без дополнительных вложений. В любом случае, универсального рецепта нет. Но есть объективная реальность: панельные дома прошлого века - это не растущий актив. Это актив, который требует либо продажи, либо готовности мириться с его старением. Выбор за собственником.