Неустойка по госконтракту: последняя сказка (грустная) Жила-была строительная организация. Она выиграла торги и заключила 2️⃣5️⃣госконтрактов, по которым обязалась передать 7️⃣3️⃣квартиры в одном МКД. Организация строила настоящий дом - со стенами, подъездами, коммуникациями. Работа шла. Дом рос. В её мире это была обычная стройка - строительный подряд. По просьбе госзаказчика исполнитель даже изменил проект и переделал 1 этаж дома под социальный центр, что, конечно, увеличило сроки строительства. Но когда от госзаказчика прилетел иск о взыскании неустойки почти на 35 млн руб. и юристы открыли контракт, там оказалось написано: «приобретение жилых помещений у лица, являющегося застройщиком». И именно это во многом предрешило финал этой сказки. Как рассуждал суд 💬 ➡️Контракты были заключены в рамках программы переселения граждан из аварийного жилья. По ним государство покупает будущие квартиры в домах, которые ещё строятся. А значит, по мнению суда, это не подряд, а договор купли-продажи будущей вещи. А у таких договоров совсем другая логика🙁 Что мы сказали суду 🔍 Мы заявили 4 довода. Главный - первый. Остальные - на случай, если суд его не примет. 1️⃣Контракты по сути являются ДДУ, который является разновидностью договора купли-продажи будущей вещи, а значит, применим мораторий на взыскание неустойки с застройщика (ПП РФ №326). 2️⃣Иск о неустойке во время исполнения контракта - злоупотребление правом, так как лишает подрядчика возможности применить механизм списания неустойки по Правилам №783. 3️⃣Задержка возникла в том числе из-за действий муниципалитета (ст. 404 ГК РФ). В ЕГРН всё ещё числился старый аварийный снесённый дом, без снятия которого новые квартиры невозможно зарегистрировать, а без регистрации их невозможно передать. 4️⃣Даже если неустойка подлежит взысканию, её размер явно несоразмерен (ст. 333 ГК РФ). Что решил суд ⚖️ Суд согласился, что передать квартиры на момент рассмотрения дела объективно невозможно и отказал в части требований о понуждении исполнить контракты. Но дальше история повернулась грустно. Так как квартиры не переданы в установленный срок, ответственность за просрочку наступает. А поскольку это не подряд, аргументы, привычные для строительных споров, здесь не работают, а 214-ФЗ с 44-ФЗ как-то «не дружат». Неустойку взыскали. Да, её снизили по ст. 333 ГК РФ. Но только на 2️⃣5️⃣%. В итоге осталось 2️⃣5️⃣млн руб. 💸 И это было трудно объяснить клиенту🤷‍♂️ Потому что в его понимании он был подрядчиком. И в других его спорах наши доводы о вине заказчика и обстоятельствах строительства работали. А в этом деле для суда он оказался продавцом будущих квартир. Юридическая мораль☝️ Можно ➡️арендовать землю, ➡️заказывать проект, ➡️получать разрешение на строительство... Но если контракт по 44-ФЗ и оформлен как поставка квартир, нормы подряда не работают. И что особенно обидно - не работают и нормы о долевом строительстве. А значит - и мораторий на неустойку для застройщиков🚫 🔗🔗🔗🔗🔗🔗🔗🔗🔗 🫥За время этой серии мы рассказали вам много историй о неустойке. И могло показаться, что неустойка - персонаж капризный, но в конце концов всегда побеждаемый. Не без помощи юристов, конечно. Но бывают сказки, в которых чудо не происходит. По крайней мере - то чудо, которого хотелось или которое было бы справедливым для героя.🫥 🔗🔗🔗🔗🔗🔗🔗🔗🔗 #НеустойкаАфина #44ФЗ Если к вам предъявили иск о взыскании неустойки по госконтракту, с нами можно связаться: 📧 Эл. почта: afina-pravo@mail.ru 📞 Телефон: +79142717724