Инвесторы говорят «Да!» курортной недвижимости? В прошлом году я довольно плотно познакомился с сегментом инвестиционной недвижимости. За это время посмотрел много разных проектов, понаблюдал, в какие объекты инвесторы заходят охотнее, как формируются фонды коллективных инвестиций, познакомился с управляющими компаниями. В этом году продолжаю разбираться в этой сфере и, находясь сейчас в Таиланде, обратил внимание на высокий интерес к курортной недвижимости со стороны инвесторов — в том числе наших соотечественников. И поймал себя на простом вопросе: насколько это действительно выгодная инвестиция, если считать спокойно и без эмоций? На Пхукете многие новые проекты раскупаются инвесторами ещё за год до начала строительства. Даже после январских праздников предложений по аренде в хороших районах немного, а стоимость аренды в сутки за квадратный метр здесь заметно выше, чем, например, в Дубае или на Бали. Я решил посмотреть на эту историю через конкретный пример. Апартаменты с двумя спальнями 100 м², в хорошем районе, с полной отделкой и мебелью: • стоимость — около 590 тыс. долларов; • старт строительства — через год, сдача проекта — к 2029 году; • первоначальный платёж — 20%, далее ещё четыре платежа по 20% в течение трёх лет; • возможна рассрочка после сдачи объекта на 50% стоимости объекта под 7% годовых; • средняя ставка аренды в высокий сезон сейчас — порядка 200 долларов в сутки. При таких вводных девелоперы и агенты говорят о доходности около 8% годовых от аренды — без учёта роста стоимости самого объекта. Звучит привлекательно. Но возникает вопрос: насколько эта доходность реалистична, если учитывать сроки строительства, график платежей и стоимость денег во времени? Я, как обычно, разложил эту модель в Excel — с учётом ставки дисконтирования и разных сценариев финансирования. Вот что у меня получилось: • При ставке дисконтирования 10%, без использования рассрочки от застройщика и без учета роста стоимости актива, среднегодовая дисконтированная доходность = 3,8% • С тем же графиком платежей, но с учетом роста стоимости актива на 30% через 5 лет, NPV составил 27 тыс долл, IRR = 11% • С использованием рассрочки от застройщика и теми же вводными данными удалось достичь NPV в 83 тыс долл и IRR = 14,5% • Самый высокий уровень IRR = 19% достигается при условии роста стоимости актива на 30% в первый год после сдачи объекта и его продажи в 2029 году Вывод: насколько это выгодная инвестиция — каждый решает сам, учитывая свою собственную стратегию, но важно честно оценивать потенциальную доходность с учетом стоимости денег во времени ☝️