⚙️ Самый важный этап создания Делового центра — это расчет ФИНМОДЕЛИ. Без неё — просто гадание на кофейной гуще☕️ Почему? Потому что именно здесь мы понимаем, во что реально обойдётся объект, и какую доходность он даст инвестору📈 Перед тем как взять помещение в работу, мы делаем десятки расчётов. Связываемся с подрядчиками, уточняем цены на ремонт, материалы, сигнализацию, вентиляцию, электрику. Запрашиваем сметы, звоним поставщикам, проверяем все цифры. Каждый пункт — ручная работа. 📊 📈Что мы закладываем в финмодель: ✔️Площадь и полезная доля — считаем, сколько метров реально можно сдать, а сколько «съедят» МОПы. ✔️Ставка аренды — три сценария: базовый, оптимистичный и стресс-тест. ✔️Капитальные расходы — ремонт, материалы, инженерка, согласования, пожарка, вентиляция. ✔️Операционные расходы — коммуналка, уборка, маркетинг, бухгалтерия, налоги, страховка. ✔️Доходность и окупаемость — считаем годовой поток, окупаемость в годах, IRR, маржу, резерв на простои. ✔️Сценарии и риски — как изменится экономика, если арендная ставка просядет на 10% или ремонт подорожает. ✔️Выход для инвестора — продажа, сдача в управление, варианты выкупа. Каждый пункт — своя мини-работа. Чтобы просто «вбить» одну цифру в модель, мы можем потратить 2–3 часа на звонки и уточнения. 📍Вот пример. Неделю назад к нам вернулся объект. На первый взгляд — неплохой, даже привлекательный. «На коленке» посчитали — вроде интересный. А когда загнали всё в нашу финмодель — срок окупаемости 12 лет. Всё. Уже неинтересно. Вердикт: «НЕ БЕРЕМ»🥹 ✍️Если интересно получать объекты с окупаемостью до 9 лет, ставьте «+» в комментариях