Продолжаю делиться ответами на вопросы клиентов. Сегодня разберёмся с досрочными платежами по ипотеке. Сегодня один из клиентов задал вопрос: "А правда, что гасить досрочно ипотеку с сокращением срока кредита выгодно только в первый год?" Горько мне от этих хайпожоров, кому лишь бы внимание привлечь. Пусть при этом и напугать, дезинформировать, запутать. Главное - обо мне говорить будут! Цифровая гигиена сегодня очень важна. В слайдах к этому посту я прикрепил расчёты в обычном кредитном калькуляторе. Пойдём по порядку. Слайды 1-3 Платёж по основному долгу фиксирован, процент постепенно уменьшается вместе с остатком долга. Гасить досрочно можно, но это не так сильно сказывается на переплате, как при равных платежах. Слайды 4-5 Аннуитентные (то бишь равные) платежи. Платить проще, т.к. сумма одна и та же. Только переплата уже выше. Почему? В подробности вдаваться смысла не вижу. В расчёте переплата три основных множителя: ставка, срок и остаток долга. Ставка неизменна, её в расчёт не берём. А вот с остатком долга всё интереснее: Путём некоторых математических манипуляций банк распределяет платёж на проценты и погашение долга не равномерно. Сначала в тело долга идёт малая часть платежа (чем больше сумма кредита, тем меньше эта часть), основная часть идёт в оплату процентов (т.е. в прибыль банку). Секрет в том, что проценты начисляются ежедневно на сумму остатка долга. Чем меньше долг, тем меньше процент. А это при равном платеже означает, что больше денег из платежа уйдёт в счёт долга. Что же делать? Гасить досрочно. Слайды 6-8 Мы говорили, что есть третий важный элемент в формуле. Это оставшийся срок кредита. Зачем нам этот показатель? Нам досрочно, уменьшай долг и будет тебе счастье! Здесь банк предлагает ещё одну ловушку услугу: При досрочном погашении снижай размер платежа! Объяснений много: снижение нагрузки и др. Что же мы видим? В дело снова вступает математика. Во-первых, сумма досрочного погашения "размазывается" на весь оставшийся срок кредита (а мы помним, что проценты начисляются каждый день). Во-вторых, снижение платежа ведёт к... снижению суммы досрочного погашения! Далее смотри выше ))) Чем медленнее снижается остаток долга, тем больше процентов начисляется каждый день! При погашении с уменьшением срока последний сокращается месяцами! То есть, кратно ежемесячным платежам. И проценты переплата тают на глазах. Слайды 9-10 Пример: - остаток долга 10 млн - остаток срока кредита 10 лет - ставка 6% - кредит уже платим 5 лет - платёж 84 385,68 ₽. Гасим досрочно 1 млн ₽. При сокращении платежа экономии на % 332 405,37 ₽. При уменьшении срока кредита экономим 732 260,51 ₽ и сокращается срок кредита на 1 год 9 месяцев. Это далеко не все лайфхаки кредитования. Но о них уже на личной консультации.