46 000 КВАРТИР В ГОД ВЫХОДИТ НА РЫНОК МОСКВЫ ОТ УМЕРШИХ. К 2035 ГОДУ ИХ БУДЕТ 65 000 В ГОД. А ПОКУПАТЬ ИХ НЕКОМУ Москва ежегодно получает незаметный, но мощный поток жилья, который никто не считает главной угрозой рынка, хотя именно он будет определять вторичку следующего десятилетия. Речь идёт о наследных квартирах, которые появляются на рынке после смерти владельцев, и масштаб этого потока давно перестал быть маргинальным. Если взять только последние пять лет и допустить, что 60% умерших москвичей оставляют в наследство жильё, а на каждые 1,5 умерших приходится одна квартира с учётом совместного проживания пар и детей с родителями, то цифры выглядят так: в 2020 году на рынок потенциально вышло около 59 700 наследных квартир, в 2021 году в пандемийный пик этот показатель вырос до 69 100 квартир, в 2022 году снизился до 50 800, а в 2023 и 2024 годах стабилизировался на уровне 46 300 и 46 600 квартир соответственно. Итого только за пять лет московский вторичный рынок получил потенциальное предложение в объёме порядка 272 500 квартир старого фонда, что сопоставимо с несколькими годами продаж новостроек в столице. При этом надо понимать, кто именно умирал в эти годы. Люди, уходящие в 2020-2024 годах, это поколение 1935-1955 годов рождения, которое получало квартиры в советское время в рамках государственного распределения жилья, то есть это хрущёвки серий К-7, II-32, II-35, брежневки серий П-44, II-49 и аналогичный фонд 1960-1975 годов постройки. Физический износ этих домов уже перешагнул отметку 50-60 лет, капитальные ремонты носят косметический характер, а реновация в Москве охватывает лишь часть этого фонда и растянута до 2032 года. Квартиры, которые выходят из наследства и не попадают под реновацию, продаются с дисконтом к новостройкам и всё равно находят покупателя только потому, что разрыв в цене пока ещё достаточно велик. Настоящее давление начнётся не сейчас, а в 2028-2035 годах, когда в фазу массового ухода войдёт поколение 1945-1960 годов рождения с пиком смертности на уровне 1,5-2,0 млн человек в год по всей стране. Применяя ту же методологию к московской части этой когорты, можно ожидать, что ежегодный поток наследных квартир в Москве вырастет до 55 000-65 000 единиц в год, причём качество этого фонда будет ещё ниже, поскольку именно поколение 1945-1960 строило и получало жильё в период наиболее массового панельного домостроения. Проблема не в том, что квартиры появляются на рынке, а в том, кто будет их покупать. Основной покупатель первичного и вторичного жилья в России это поколение 1990-х годов рождения, а это демографическая яма: в 1999 году в РСФСР родилось всего 1,215 млн детей против 2,782 млн в 1960 году и 2,500 млн в 1987 году. Это поколение примерно вдвое меньше по численности, чем те, кто формировал спрос в 2005-2015 годах. Когда поток предложения от умерших бумеров достигнет пика, а поток спроса от малочисленного поколения 1990-х окажется на минимуме, вторичный рынок Москвы в сегменте старого панельного фонда получит структурный навес, из которого нет быстрого выхода. Единственный реальный буфер здесь это миграция, которая частично компенсирует слабость внутреннего демографического спроса, и программа реновации, которая физически убирает часть этого фонда с рынка, заменяя его новым жильём. Но обе переменные непредсказуемы в горизонте 10 лет и не отменяют базовый тренд: советское жилищное наследие будет давить на рынок вторичной недвижимости Москвы всё сильнее по мере того, как его владельцы уходят, а новых покупателей на него становится объективно меньше.