Ипотека после пика ставок: как изменится рынок жилья в 2026 году? Российский ипотечный рынок постепенно выходит из состояния шока, вызванного резким ростом ключевой ставки в прошлые годы. По данным ЕИСЖС, на середину января средняя ставка по рыночной ипотеке составляла 21,25% на новостройки и 21,22% на вторичное жилье, тогда как год назад показатели находились на уровне 29,3% и 28,9% соответственно. Таким образом, за год стоимость кредитов снизилась на ~8 п.п. Однако даже текущие уровни остаются крайне высокими для массового спроса - устойчивый рост рынка жилья в предыдущие годы наблюдался при ипотечных ставках 10-12%, то есть почти вдвое ниже текущих. Дальнейшая динамика полностью зависит от денежно-кредитной политики. Базовый сценарий ЦБ предполагает, что ключевая ставка в 2026 г. будет находиться в диапазоне 13-15%, что может привести к снижению ипотечных ставок ниже 20% уже в первом квартале и приблизительно до 15% к концу года. Однако даже такой сценарий эксперты считают лишь частичным восстановлением рынка - по оценкам рейтинговых агентств, реальное снижение ставок по итогам года может составить всего 2-3 п.п. При этом спрос на ипотеку остается искусственным - рынок держится на программах господдержки. По итогам прошлого года доля льготных программ составила 60-65% от всех выданных ипотек по количеству и 70-80% - по объему. В 2026 г. их доля должна постепенно снижаться - до 40% и 60% соответственно. Ключевым ограничивающим фактором должны выступить грядущие ограничения по выдаче семейной ипотеки – в первую очередь, дифференцированные ставки в зависимости от количества детей. Однако даже после сокращения льгот именно государственные субсидии продолжат определять динамику рынка - без них ипотека при ставке ~20% фактически становится недоступной для большинства домохозяйств. Банки и аналитические центры ожидают умеренное восстановление рынка. По оценке «Дом.РФ», в 2026 г. может быть выдано 1-1,2 млн ипотечных кредитов на сумму 4,5-5 трлн руб. - выше уровня 2025 г. (~1 млн кредитов на 4,4 трлн руб.). Оптимистичные оценки предполагают рост рынка на 25-35% при условии снижения ключевой ставки и последующего рефинансирования кредитов, взятых в период пиковых ставок. В более долгосрочной перспективе ключевой вопрос - насколько быстро ипотека сможет вернуться к «нормальным» ставкам. По оценкам аналитиков, уровень около 10-12% считается комфортным для устойчивого роста рынка. Если к 2027 г. ставки действительно приблизятся к этим значениям, это может вызвать новый цикл роста спроса и цен на жилье на 10-15%. Пока же рынок остается в режиме ожидания - снижение ставок запускает спрос, но покупка жилья для многих домохозяйств до сих пор остается экономически нецелесообразной. @naebrosh