Новостройка vs старый фонд Многие начинающие инвесторы в коммерческую недвижимость хотят только и исключительно помещение в новостройке. И это имеет смысл. Помещение новое, красивое, вокруг — человейник, будет пользоваться спросом! Под реновацию не попадет опять же. Кто-то идет дальше и прибавляет, что еще нужно, чтобы новостройка сдавалась с отделкой. Ну, чтобы люди там уже сразу заезжали и сразу тратили денежки в округе. А я пойду еще дальше и скажу, что не все так однозначно. Очень важна посадка помещения в этом ЖК. Важны соседи, классно, когда у тебя в соседней двери сидит Пятерочка, например. Остановки общественного транспорта тоже супер важны. Даже пешеходные переходы. Вы можете купить помещение, мимо которого будет проходить всего 100 человек в час даже в самом населенном человейнике просто потому, что оно находится где-то вдали сбоку. И никакой стрит-ритейл там не сядет. Выбор арендаторов будет меньше, съезжать они будут чаще. А еще супер важный фактор — емкость этой локации. Есть помещения, которые шикарно расположены, трафик там есть, но туда просто некуда посадить, потому что уже все возможные бизнесы в этот ЖК сели. Особенно, когда застройщик этих коммерческих помещений от души построил. Ну там просто не надо столько. Нет столько спроса. Ни один человейник не бесконечен по спросу. И вот не успели сразу сдать кому-нибудь приличному и все, все приличны арендаторы кончились, уже арендовали соседние. А неприличных арендаторов не хочется. Или у них денег нет. Если брать старые спальные районы 1980-х годов постройки, где я выросла, где многие из вас выросли, то магазины там были с краю квартала. С каждого края, если повезет, если не повезет, то только с одного, да еще и не в каждом доме. И емкости населения для этих магазинов хватало с избытком, даже очереди были. А сейчас что? Все первый этажи — коммерция, между корпусами стилобаты — коммерция. Выбор помещения именно в новостройке — это не панацея от всех бед. Нельзя ставить все фишки на один фактор. Да и вообще надо идти от задачи. Зачем вообще покупать помещение, чтобы его сдавать и получать пассивный доход, если можно сразу купить помещение с арендатором и получать пассивный доход! 🤔