ПОЧЕМУ Я НЕ ПРОДАЮ ДОМА ПО СЕМЕЙНОЙ ИПОТЕКЕ? Здесь в ход пускаю очень примитивные рассуждения. В рамках города Ростова-на-Дону купить дом по семейке можно только если у вас есть дополнительно к первоначальному взносу (далее ПВ) какая-то наличность или непроданный актив. Если покупать по семейной ипотеке за городом, то нужно тщательно считать. Давайте разберемся в какую цену обойдется дом 100 кв.м. на 4 сотках (базовый сценарий для семейной ипотеки). 1️⃣ Земельный участок в нормальном пригороде, где есть хоть какая-то инфраструктура (например Ленинаван). 4 сотки в нормальном месте обойдутся минимум 2-2,2млн 2️⃣ Подключить коммуникации (свет+газ+вода) - около 700тыс взнос в одном из коттеджных поселков Ленинавана стоит подключить в режиме одного окна у девелопера. То есть только земля обходится в 2.7-2.9млн 3️⃣ Поставить коробку с подчистовой отделкой 100 кв.м. силами строительной компании, аккредитованной в банке обойдется минимум в 5-5.5млн рублей. Дальше - интереснее. Пусть дом обходится под ключ 8млн рублей. Как раз влезаем в семейную ипотеку, где 6млн - кредит от банка, а 2млн - свои средства. Математика такая: 8.000.000 - 2.700.000min (участок + коммуникации) - 1.000.000min прибыль строительной компании - 500.000 налога - 300.000 неучтенные расходы = 3.500.000 остается на постройку вашей коробки дома. Можно ли построить хороший качественный дом 100м за эти деньги? Ну если ты строишь их давно, у тебя дешевая рабочая сила и ты оптом закупаешь стройматериалы - можно что-то похожее на дом соорудить. А теперь добавим сюда истории, где клиенты покупают без ПВ, завышая стоимость дома на сумму ПВ, чтобы вытащить все 6 лямов кредита льготного. То есть там нужно уложиться в 6 лямов на все. Значит вы либо покупаете участок в ебенях (чаще его сам застройщик покупает, ибо у вас нет ПВ), строит он коробку 80кв.м. в лучшем случае со светом и скважиной. И там его прибыль заложена и налоги. Там на постройку дома в лучшем случае 2,5-3млн остается. За такие дома страшно если честно. Не представляю как потом людям смотреть в глаза. А им еще и ремонт там нужно будет сделать после постройки. Да, быть может я слишком много рассуждаю, а не делаю. И тем самым меньше зарабатываю, чем те, кто впаривает все подряд лишь бы впарить "мечту" о своем доме. Но я примеряю на себя: а хотел бы я остаться с кредитом в 6млн (пусть и льготным) и домом сомнительного качества, в котором еще надо делать ремонт? Мой ответ - "НЕТ". А я не могу продавать людям то, во что не верю сам. П/с в субботу считали дом с нормальным проверенным застройщиком "под ключ" с коммуникациями и качественной коробкой на 4,5 сотках 90м с закладной под мансардный этаж (чтобы в будущем можно была возможность достроиться) и забором. Со всеми расходами, включая минимальную комиссиию 3%, не получается ниже 9млн. Однако, если у вас есть вся сумма налички + время разбираться в стройке и быть прорабом, то вы сможете уложиться в 7000-7500, сэкономив на прибыли строительной компании и комиссии агентства. То есть, если лимиты по ипотеке не поднять, то люди будут покупать скворечник, который сдует первым зимним ветром. Если вам нужна консультация по покупке/продаже недвижимости , то пишите мне @andrey_kravtcoff или просто подписывайтесь на канал, приглашайте друзей, здесь контент только для людей с высоким IQ