Ко мне обратился агент с вопросом о правомерности включения пункта о залоге в пользу продавца в договор купли-продажи квартиры при оплате покупателем части цены квартиры средствами материнского капитала? 🤯 Такое условие не только избыточно, но и создаст серьезные юридические препятствия для регистрации сделки и может нарушить требования закона. 😱 Вам стоит убедить продавца, что его финансовые риски и так надежно защищены установленной государством процедурой ✊ 📜 Ключевые аргументы против условия о залоге ❗️ ⚠️ Гарантия государства и прямой перевод средств. Средства материнского капитала не поступают от покупателя — они переводятся напрямую продавцу с банковского счета Социального фонда России (СФР) после тщательной проверки всех документов фондом. ✅ Это официальная и безопасная форма расчета. Условие о "неполной оплате" и, как следствие, о залоге в данном случае юридически некорректно, так как вся сумма будет перечислена продавцу в полном объеме. 🛡️ Противоречие с обязательным выделением долей. Закон обязывает семью, использовавшую маткапитал, выделить доли в приобретенной недвижимости всем детям (и обычно супругу). Наложение залога на квартиру может заблокировать сделку на этапе регистрации в Росреестре. 🧑‍⚖️ Проблемы при регистрации перехода права. Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи с маткапиталом требуется его нотариальное удостоверение. Нотариус, проверяя сделку, может отказаться удостоверять договор с таким залоговым условием, поскольку оно нарушает права детей — бенефициаров маткапитала. 😮‍💨 Это сделает всю сделку невозможной.🙅🏻‍♂️ 💰 Продавец не становится кредитором. По своей природе залог обеспечивает кредитное обязательство. В данной сделке продавец получает всю стоимость квартиры, но поэтапно и не предоставляет покупателю кредит или рассрочку. Поэтому оснований для установления залога в его пользу просто нет. 🤷‍♂️ 🔍 Как убедить продавца и обезопасить сделку Чтобы развеять сомнения продавца, предложите ему следующие гарантии, которые являются стандартной и законной практикой: 1️⃣📝 Четко прописать в договоре порядок расчетов. В тексте договора купли-продажи необходимо детально указать, что часть цены квартиры в размере суммы материнского капитала оплачивается путем перечисления средств СФР на счет продавца. Остальная сумма вносится покупателем со своего счета. Это прямое указание фиксирует источник средств и защищает продавца. 2️⃣🏦 Использовать безопасные схемы расчетов. Предложите продавцу схему, при которой ваши личные средства вносятся на аккредитив, а получение денег Продавцом ставятся в зависимость от регистрации перехода права собственности. Средства маткапитала поступят к нему позже, но это будет гарантированный платеж от государства. 👍 3️⃣⚖️ Ссылаться на судебную практику. Можно упомянуть, что суды признают интересы несовершеннолетних детей, в пользу которых использован маткапитал, приоритетными. Установление залога, ущемляющего эти интересы, может в будущем привести к судебному оспариванию.❌ 💡 Вам также стоит обратить внимание на новое требование 2025 года: для перечисления маткапитала на покупку жилья с 2025 года потребуется заключение о его пригодности для проживания, которое выдает местная администрация. Убедитесь, что у вас будет этот документ. В итоге, ваш главный аргумент: включение залога не снижает риски продавца, а создает непреодолимые препятствия для завершения сделки, нарушая требования закона о защите прав детей. ⛔ Если продавец продолжает настаивать на залоге, это может быть признаком его непонимания процедуры или скрытых намерений. 😟 В таком случае стоит рассмотреть возможность сотрудничества с другим продавцом.👋 Если у вас уже есть предварительная договоренность с продавцом и вы хотите проверить, насколько предложенный им проект договора соответствует закону, можете поделиться спорными пунктами — мы их разберем. 👇 С уважением, Георгий Симонян Главный юрисконсульт I-deal. Экосистема для риэлтора +7 (926) 731-57-40