Если вы покупаете новостройку и не считаете IRR — вы инвестируете вслепую. 90% людей на рынке верят в красивые картинки и обещания роста, а не в математику. Мне часто говорят: «Юля, этот ЖК вырастет на 25%! Надо брать». Кто скащал? За какой срок? Если за два года, то это 12,5% годовых. Учитывая, что обычный банковский депозит сейчас дает столько же или больше — вы заработали ровно ноль. Вы просто припарковали свои миллионы. Настоящий инвестор не смотрит на общую цену. Он смотрит на капитал и кредитный рычаг. Пример: берем студию за 17,6 млн. Вносим свои 5 млн. Через полтора года продаем за 22 млн. Отлично, квартира выросла на те самые 25%. Но ваша личная доходность на вложенные 5 миллионов (IRR) составила больше 70% годовых! Потому что вы грамотно использовали чужие деньги — деньги банка. В 2026 году рынок ошибок не прощает. Ошиблись с точкой входа — потеряли 3 миллиона. Я не продаю квартиры, я считаю стратегии. И часто говорю объектам жесткое «нет», если цифры не бьются. Если покупаете для себя, другой расклад. Хочешь инвестировать, а не играть в лотерею, считай? Новостройка Новостройке рознь-пора понять