Так сколько же на самом деле стоит квартира — 15 или 20 миллионов? Почему низкая ставка может увеличить цену Часто в рекламе нам обещают: «Ипотека 5% годовых для всех!». Звучит заманчиво, правда? Но когда мы приходим в банк или к застройщику, вдруг выясняется, что ежемесячный платеж не сильно отличается от стандартных 19–20%, а стоимость квартиры вдруг подрастает на пару миллионов. Давайте разберемся, что такое субсидированная ставка и откуда берутся такие цифры. Это маркетинговый трюк, когда застройщик (или банк) искусственно занижает процент по кредиту. Но проценты просто так никто не отменял - их компенсируют за счёт... вас! Есть два основных вида субсидирования: 1. Субсидия на весь срок кредита (самая опасная ловушка) Застройщик делает скидку на % ставку, но заранее включает свои «потери» в цену квартиры. · Представьте, квартира реально стоит 15 млн. Но в договоре вы видите сумму 18 млн. Застройщик направляет эти 3 млн банку, чтобы тот снизил вам ставку с 20% до 5% на весь срок. · Вы платите ипотеку по супернизкой ставке, но с завышенной суммы. Если посчитаете переплату, часто окажется, что взять квартиру за 15 млн под обычные 19% было бы даже выгоднее. 2. Субсидия на короткий срок (обычно на 1–3 года) Застройщик или банк снижают ставку только на первый период (с увеличением стоимости квартиры) . · Важный нюанс: Через 2–3 года ставка «отвязывается» и становится рыночной — те же 20–21%. Если к тому моменту ключевая ставка не снизится, ваш платеж взлетит до небес. Обычно это сопровождается: «А вы потом просто сделаете рефинансирование!». Но гарантий, увы, никто не даст. За чей счет банкет? Всегда за ваш. Либо застройщик завышает стоимость метра (это отлично видно на скринах: цена одной и той же квартиры прыгает с ~14,8 млн до 20 млн при разных ставках), либо вы берете на себя риск роста ставок в будущем. Плюсы и минусы (мой взгляд) ➕ Если у вас большой первоначальный взнос (больше 50%), можно получить очень комфортный платеж здесь и сейчас. ➕ Это реальная экономия в первые годы — особенно актуально, если вы планируете быстро закрыть ипотеку досрочно. ➕ Если ставка субсидирована на весь срок, вам нужно подтверждать меньший доход, чтобы получить одобрение. ➖ Переплата за саму квартиру. Вы берете кредит на бОльшую сумму. Посмотрите сами: 📌При ставке 18,2% квартира стоит 14,86 млн ₽. 📌При «субсидированной» 11,9% та же квартира (судя по похожим платежам) стоит уже 18,8–20 млн ₽! Чувствуете разницу? ➖ Если у вас пограничный первоначальный взнос, его, скорее всего, придется увеличить, потому что вырастает цена квартиры. ➖ Риск при краткой субсидии: если через пару лет ставки не снизятся, а рефинансирование будет недоступно, вам может быть очень сложно тянуть платежи. ➖ С продажей тоже могут быть трудности. Если рыночные ставки упадут, переплата все равно останется в цене вашей квартиры. Продать ее дороже аналогичных предложений будет непросто. Мой совет! Смотрите не только на заманчивую цифру ставки, но и на реальную стоимость квартиры и итоговую сумму переплаты. Если вы видите ставку 5% и цену 20 млн - прикиньте, а не выгоднее ли взять ту же квартиру за 15 млн под 19%, а потом, если ставки упадут, сделать рефинансирование? Разница в ежемесячном платеже на скринах всего 10–15 тыс. ₽, а вот разница в теле кредита — колоссальная! И еще один важный момент, о котором часто забывают! Когда вы берете ипотеку с субсидированной ставкой на короткий срок, банк будет оценивать вашу платежеспособность исходя из того платежа, который наступит ПОСЛЕ окончания льготного периода. То есть от бОльшего платежа. Это значит, что подтвердить доход нужно будет под серьезную сумму, даже если первые годы вы платите мало. Это важно иметь в виду заранее, чтобы потом не было сюрпризов. А вы сталкивались с такими предложениями? Пытались сами посчитать, что выгоднее? Расскажите в комментариях, мне очень интересен ваш опыт!