Мифы вокруг аренды складов На днях собирали колонку для CRE (давненько не брал я в руки шашек) на тему Property Management в складской недвижимости, а точнее, как поменялась работа с арендатором за последние годы. Ответ читайте в моей новой книге «Никак». Вокруг складов, с легкой руки брокеров и СМИ, много мифов – вот некоторые из них. ➡️Канал В смысле?! в MAX ✨ Объекты выгодно сдавать крупными блоками – сразу по 100+ тысяч квадратов. Когда мы только замечаем разворот рынка к сжатию (а это было в 2024), грамотное управленческое решение – диверсифицировать портфель и дробить площади под нескольких арендаторов. Иначе будет как со Сбермаркетом, Петровичем, ВсемиИнструментами и Ко. И не говорите, что я не предупреждал. ✨ Вакансия по складам в Москве и МО в 2026 году составит от 4 до 10%. Вакансия по рынку, по моим ощущениям, уже суммарно 10%, а мы только в середине марта. А если учесть ещё и ожидаемый ввод (около 2,6-2,8 млн кв метров в МО), то, скажем дипломатично, показатель может выйти далеко за прогнозные значения. Другой вопрос, что распределяться эта вакансия будет неравномерно. ✨ Арендатор станет делать выбор в сторону проектов под ключ, решать будет «начинка» склада. Вопрос: если вам предложат переехать в квартиру с офигенным ремонтом, дорогой техникой и в два раза больше вашей нынешней, но добираться до неё каждый день нужно будет час на электричке и два на оленях в одну сторону – поедете? «Опытный» арендатор всегда будет исходить из коммерческого смысла – а это значит, из транспортной доступности и укомплектованности кадрами. Получается, решает локация, а не «отделка» объекта. ✨ Ставка опустится с 10,5 до 10 тысяч. Про это уже говорили, зафиксируем для надёжности: мы наблюдаем и будем наблюдать дальше ценовую сегрегацию по складскому рынку. Будут объекты и со ставкой 12-15 тысяч (мы даже знаем какие), будут и по 3-4 тысячи за квадрат – те самые, которые строили по принципу «все побежали – и я побежал». Определять цену будут – см. выше – локация и кадры. И ещё навыки того самого Property Management у девелопера. ✨ Арендаторы переедут на объекты с более выгодной ценой. «Классический» арендатор склада – компания-ритейлер или дистрибьютор. Расходы на аренду в их бюджете составляют примерно 3% от оборота. Сэкономить 0,5-1% за счёт переезда – во-первых, это максимум, во-вторых, всё равно будет сопряжено с издержками на переезд и не спасёт отца русской демократии, и в-третьих, не забудем заложить в расчёты простой и возможный сбой в продажах, а это примерно минус 1% выручки каждые четыре дня. Итого даже неделя простоя уже сведёт на нет всю «экономию» от более низкой ставки аренды. В то же время на складских процессах внутри объекта, на контроле запасов, на закупках, на организации потоков, на затоваривании склада компании могут терять в разы больше расходов на аренду – оборотные средства хорошо бы изыскивать там, внутри, вот это было бы результативное управленческое решение. Но делать так и даже думать в этом направлении, конечно, умеют далеко не все, ведь это чуть менее линейная последовательность причин и следствий. Разоблачение мифов Доклад окончил)) #всмысле_недвижимость