Сегодня мы поговорим о максимально распространенной в рф (а может и не только) ошибке. О недвижимости. Я многократно слышал от разных людей вот такую дичь «недвижимость всегда растет в цене». Это полная хрень на самом деле. Потому что… недвижимость в рф падает в цене вот уже 17 лет. Как так? Надо просто правильно считать. Итак, с 2008 года недвижимость в Москве упала в цене больше чем в два раза. А как только курс рубля придет к 120₽ за доллар, то падение будет больше чем в три раза. По неизвестной мне причине огромное количество людей тупо считает в рублях, не учитывая инфляцию. То есть они почему-то сравнивают рубли 2008 или 2013 с текущими рублями и думают что у них недвижимость подорожала. Нет, ребята, это рубль упал, а недвижимость подешевела. Было очень короткое окно в 2020-2021 годах когда недвижимость действительно росла в цене, во все прочие периоды она в среднем падала. Вообще в рф сложился нездоровый карго-культ бетона с безграмотными тейками помимо «всегда растет» еще есть «лучше платить за свое чем за аренду дяде». Это тоже полная хрень. Мы сейчас развенчаем этот миф и ,возможно, несколько десятков человек увернутся от этой чудовищной ошибки. Итак, в первую очередь жилая недвижимость это жуткий неликвид. Вы можете быстро достать деньги с банковских счетов, с брокерского счета, с большинства других инвестиций, но только не с недвижимости. Я вот уже год продаю квартиру в рф и крайне безуспешно, покупателей нет вообще, кроме как за полцены никто не готов купить. Во-вторых, никто не считает амортизацию. Квартира в старой советской панельке, купленная 10-15 лет назад сегодня стоит почти ноль, потому что ее никто не купит ни за какие деньги, если только вы не найдете второго такого же чудака без калькулятора. Жилье морально устаревает примерно почти сразу после покупки, так же как и машины, компьютеры и смартфоны. В-третьих, купить квартиру под сдачу это в большинстве случаев выглядит как сжигание денег в камине. Реальная доходность редко превышает 3-4%, но это если уметь считать. В четвертых, аренда это офигенно. Вы сменили работу? Отлично, можно переехать поближе к офису и продолжить ходить пешком и спать подольше. У вас сломался холодильник? Это проблемы лендлорда, а не ваши. Важный момент - арендовать надо у тех, для кого это бизнес, а не у бабушки, которая завтра вздумает поселить туда внука. За пределами Москвы и Питера, к сожалению, рынок аренды в России не развит, но если вы живете в этих двух городах, скорее всего выгоднее будет арендовать. Не говоря уже о том, что совершенно не факт, что вы там будете жить всю жизнь. Завтра вам предложат работу в другом городе и в случае аренды вы просто соберете чемоданы и переедете, максимум потеряете один депозит. Если вы покупаете недвижимость как инвестицию, это совсем другое дело. Во-первых, вы должны убедиться, что вы не платите посредникам. Во-вторых, вы должны быть уверены что недвижимость в этой локации долгорочно растет в цене (напоминаю, что в Москве она падает). В третьих, вы должны понимать, как вы будете из нее выходить (а выходить надо максимум через 5-10 лет). Итак, недвижимость это очень сложный низкодоходный неликвидный инструмент. В большинстве случаев это очень плохая инвестиция. Я всю жизнь изо всех сил избегал вложений в недвижимость и вот сейчас на фаере в целях диверсификации немножко купил. Посмотрим, что получится, но я почти убежден что вложения в фондовый рынок окажутся лучше по итогу. А если у вас совсем мало денег, лучше купите sp500 (американские брокеры все еще доступны для резидентов рф) и снимайте, чем покупать эту фигню в ипотеку