Нашу бабушку и там, и тут показывают. Переживают и интересуются ее здоровьем. Пора ее проведать. Посмотрим, как идут дела с продажами. Недавно появилась новость о банкротстве нескольких мелких застройщиков, которую с посылом «кажется, началось!» понесли по сети. Конечно то, что они даже не привлекали средства населения, а долгов у них было на какие-то 10-40 млн рублей, уже мало кого интересует. Но у нас тут судьба рынка решается, а не какого-то планктона, так что давайте смотреть шире. Итак. 2024 год. Продажи падают на 20%, и, дабы спасти бабушку, застройщики достают дефибрилятор в виде рассрочек. Используют их активно, но не сказать, что злоупотребляют (хотя есть и исключения, о которых мы упоминали): к концу года через рассрочки проходило около четверти продаж. ▪️Во втором полугодии они помогли выйти на стабильные 2 млн кв. м. продаж в месяц. Правда за это время накопилось уже больше 1 трлн руб., которые просто не дошли до счетов эскроу. Метры продали, а вот деньги за них еще не поступили. ▪️В этом году бабушке может стать еще хуже. Пока ставка не начнет снижаться, вряд ли получится продавать сильно больше 2 млн метров в месяц. Доля продаж в рассрочку будет оставаться высокой - будем активно использовать дефибрилятор. И вот тут начинает проявляться паника. А что будет дальше? Не посыпется ли вся эта хлипкая система? В обвал рынка мы не верим. Рассрочки держат его на плаву. Массового расторжения договоров, которыми пугают рынок, не происходит. Это единичные случаи - их доля не превышает 1,5%. Так что к моменту ввода деньги до эскроу дойдут в полном объеме даже с высокой долей рассрочек. Тем, кто переживает, что застройщики слишком увлекутся лечением бабушки рассрочками. Коллеги, не забывайте, что за каждым шагом застройщика следят банки, контролируют все продажи и финмодель в целом. Они не очень-то заинтересованы в повальном использовании рассрочек – как раз потому, что до эскроу они доходят не сразу. Сильно заигравшихся застройщиков банки будут тормозить или просить донести своих денег. Какое-то время будет непросто, придется потерпеть, но ближе к концу года проявится эффект от лечения: ▪️Постепенно реализуются ипотечные послабления, о которых писали тут, а во второй половине года начнется плавное снижение ставки. Это придаст импульс выдачам семейки и толкнет продажи к более приемлемым 2,5 млн кв. м/мес. Как бы ни хоронили рынок коллеги из Треугольного метра, спрос никуда не делся - заявки на семейку бьют рекорды, а её еще и расширить хотят на семьи с 1 ребенком. Потенциальный объем заемщиков тогда увеличится в два раза: с 7 до 15 млн семей, а спрос улетит в космос. ▪️Портфель строительства будет сокращаться по инерции: в прошлом году старались запустить уже начатые проекты как можно быстрее, поэтому на этот год планов меньше. В январе-феврале уже видим снижение запусков на 23% г/г. Спрос и предложение уравновесятся (как бы маятник не качнулся в обратную сторону). ▪️В 2026 году по мере снижения ставки начнут высвобождаться сбережения (куда их деть, как не в бетон), а в один прекрасный день окажется, что и по рыночной ипотеке платеж перестал быть неподъемным для обычного человека. Так что бабушка жива. Еще и нас с вами переживет. P.S. Очередной порцией оптимизма в этот раз делился наш третий автор - Артемий Колосов. Экономист, взращённый в филиале ФРС стенах ЦБ РФ, и на своем опыте знающий его внутреннюю кухню. @DomusVerus