❓Купили квартиру у будущего банкрота? На протяжении нескольких лет актуальной остается проблема защиты прав покупателей недвижимости, которые приобрели квартиры у граждан, впоследствии ставших банкротами. Если по истечении времени в отношении продавца инициируется процедура банкротства, то сделка может быть оспорена, и покупатель рискует потерять не только жилье, но и свои средства. Недавний случай, в котором мы представляли интересы клиента, является ярким примером. Наш клиент купил квартиру по цене, ниже рыночной. Через некоторое время продавец вступил в процедуру банкротства, и конкурсный управляющий подал в суд с требованием признать сделку недействительной как таковую, что причиняет вред имущественным правам кредиторов. Дело мы выиграли во всех инстанциях, а помогла нам в этом позиция Верховного суда, высказанная еще в 2021 году в Определении Верховного Суда РФ от 08.11.2021 N 307-ЭС18-15392(3) по делу N А56-67582/2015 (вошло в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2022)", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022): Превышение рыночной стоимости отчужденного имущества над договорной ценой само по себе не свидетельствует об осведомленности контрагента должника-банкрота о противоправной цели сделки для ее оспаривания на основании пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". В том деле разбиралась аналогичная нашему случаю история: суд первой инстанции и апелляционный суд отклонили иск о признании сделки недействительной ,аргументируя это тем, что у покупателя не было информации о намерениях продавца причинить вред кредиторам, и он действовал в рамках разумной осмотрительности. Суд установил, что разница между рыночной и покупной ценой составляла лишь 30%,что не свидетельствовало о намерении совершить сделку на крайне невыгодных условиях. Тем не менее, арбитражный суд округа отменил это решение, указав на то, что 30% — это значительная разница, и добросовестность покупателя должна быть поставлена под сомнение. Однако судебная коллегия Верховного Суда РФ в своем заключении вернула дело к первоначальному решению, заявив, что применяемый критерий добросовестности должен учитывать специфику ситуации и не создавать излишних рисков для покупателей. Согласно позиции Верховного суда, продажа по цене, близкой к рыночной (но не рыночной), не всегда является основанием для подозрений в недобросовестности. Важно учитывать, что в случае рискованной сделки, потенциал потери как имущества, так и денег может быть весьма серьезным. Поэтому подходы к оценке добросовестности участников сделок должны быть гибкими и учитывать обстоятельства конкретного дела. Если бы суды были менее лояльны к добросовестным покупателям, это создало бы неоправданные риски и опасности для инвесторов на рынке недвижимости, что негативно сказалось бы на общей стабильности и доверии к системе покупки-продажи жилья. В динамично меняющемся законодательстве необходимо защищать интересы добросовестных участников рыночных отношений. Надеюсь, этот пост поможет Вам, если Вы попали в схожую ситуацию. С уважением, Срапян Кристина - Ваш бизнес-юрист @srapyan_ko