КАК СТУДИИ СЖИРАЮТ ВАШИ ДЕНЬГИ Коротко и по делу — сравнение двух сценариев для объекта за 15 млн руб Вчера по запросу клиента из Екатеринбурга, аренда студии с современным ремонтом в ЖК БК, отсмотрела 5 штук. И как человек работающий с цифрами не могла пройти мимо простой школьной арифметики Калькуляции - Жилая студия: 75 000 руб/мес → 900 000/год → грубая доходность (gross) = 900 000 / 15 000 000 = 6,0%/год. - Коммерция: 140 000–150 000 руб/мес → 1 680 000–1 800 000/год → gross = 11,2–12,0%/год. Период окупаемости (простая формула: цена/годовой доход) - Жилая: ~16,7 лет. - Коммерция: ~8,9–8,3 лет. Что важно учитывать (кратко) - Чистая доходность будет ниже gross: налоги, страхование, обслуживание, ремонт, комиссии менеджера, вакантность. Для жилья обычно вычитают ~20–30% расходов Для коммерции расходы на обслуживание для собственника - ниже, риски иногда выше (спец. обслуживание, юрид., возможные периоды простоя), но маржа больше. Риск арендатора: коммерческие арендаторы чаще платят больше, но может быть больше риск простоя/переговоров и большие входные требования. - Ликвидность и спрос: жилые студии легче сдавать широкому кругу, коммерция — зависит от формата и местоположения, важно знание спецификации - Цели владельца: если цель — доходность / инвестиция → коммерция существенно привлекательнее по gross. Если цель — личное использование или «безопасная» сдача — жильё может быть проще. Вывод - Если покупаете ради дохода — коммерческая ставка 140–150к/мес делает покупку значительно выгоднее (примерно вдвое выше gross-доходности и вдвое короче срок окупаемости - Если покупка ради жизни или минимальных хлопот — жильё при 75к/мес может быть приемлемо, но как инвестиция — неэффективно за 15 млн. Для желающих зарабатывать на недвижимости могу быстро посчитать чистую доходность под ваши реальные допущения по расходам/налогам и предложить рекомендованную целевую цену покупки для заданной доходности. Хотите?