Большинство покупателей на просмотре смотрят на три вещи: планировка, ремонт, район, но это не критичные вещи. За 7 лет практики я научился видеть проблемные квартиры в первые 15 минут. Вот что проверяю в первую очередь: 1️⃣История цены Первое, что нужно делать, смотреть динамику объявления. Если квартира висит 3-4 месяца, а цена упала уже дважды, то это сигнал. Первый признак того, что продавцу важно продать, а не просто «посмотреть, вдруг купят». В таких случаях можно вести переговоры иначе, тут важно понимать, что возможно есть проблемы, из-за которых другие покупатели отказались в покупке. 2️⃣Юридическая история квартиры Расширенная выписка из ЕГРН (не базовая!), показывает всех собственников за последние 10-15 лет и основания перехода права. На что смотрим: 🔵Частые продажи(3-4 раза за 5 лет) - красный флаг. Либо квартира проблемная, либо схема с перепродажами. 🔵Наследство / дарение тяжело оспаривать. Наследники могут появиться в течение 3 лет после смерти наследодателя, дарение между не родственниками можно оспаривать. 🔵Долевая собственность в прошлом. Если раньше владели несколько человек, нужно понимать, как проходил раздел, возможно были судебные споры. 3️⃣Скрытые обременения Базовая выписка из ЕГРН показывает только текущие обременения. Но есть нюансы, которые там не видны. Что проверяется дополнительно: 🔵Несовершеннолетние собственники в прошлом. Если ребёнок был собственником или прописан, а потом его выписали - органы опеки могут оспорить сделку в течение 3 лет. 🔵Рента, пожизненное содержание с иждивением, квартиру получили, но обязаны содержать человека до конца жизни. Может быть совсем не видно в выписке ЕГРН. 🔵Банкротство бывшего собственника. Если предыдущий владелец объявил себя банкротом, сделку можно оспорить в течение 3 лет. Если действительно хотите себя защитить нужно: Запрашивать у продавца расширенную выписку ЕГРН, справку об отсутствии задолженности по ЖКХ, выписку из домовой книги за последние 10 лет (кто был прописан). 4️⃣Состояние коммуникаций 🔵Если дом 1970-80-х годов, а проводка алюминиевая - менять полностью. Это ~150-200 тысяч рублей. Спрашиваю напрямую: «Когда меняли проводку? Есть акт скрытых работ?» 🔵Трубы металлические, старше 30 лет - бомба замедленного действия. Прорыв в любой момент, замена стояков ~100-150 тысяч (если согласуете с соседями). 🔵Натяжной потолок, часто ставят, чтобы скрыть пятна после залива. Прошу показать, что под потолком. Если отказывают - красный флаг. Батареи,стояки и отопления, если чугунные советские - высокий риск течи зимой. 5️⃣Аргументы для торга 🔵Этажность по факту и по документам. Если в объявлении «2 этаж», а по документам «1 этаж с высоким цоколем», он все равно останется первым этажом. Минус 10-15% к рыночной цене. 🔵Состояние подъезда и придомовой территории. Убитый подъезд, разбитая детская площадка, помойка у дома - снижает привлекательность. 🔵Соседи с долгами, если в доме много должников по ЖКХ, управляющая компания может подать в суд на весь дом, тут вы рискуете. 🔵Шум, окна на оживлённую трассу, рядом стройка, бары, все влияет на ваш комфорт и цену. 🔵Если машину ставить некуда - для большинства покупателей это критично. Итог: Каждый пункт, может сэкономить 50-200. Если собрать 3-4 аргумента, можно обоснованно снизить цена на 500 тысяч - 1 миллион. Почему это работает: Большинство покупателей приходят на просмотр и смотрят на картинку: красиво, светло, ремонт свежий, «все беру» Но между просто нравится и истинных фактов, стоит пропасть. Риелтор не волшебник, просто за годы практики знаем, где смотреть, а также же, какие вопросы задавать, чтобы продавец не смог увильнуть. На следующей неделе выложу полный чек-лист из 25 пунктов, что проверить до передачи денег. 📌Сохраните этот пост, чтобы не пропустить. Если сейчас смотрите квартиру и хотите, чтобы я проверил объект до сделки - пишите в личку. Разберём конкретно вашу ситуацию