​​Мошенничество на вторичном рынке недвижимости: признаки, риски и алгоритм проверки Рынок вторичной недвижимости традиционно находится в зоне повышенного риска. Каждая новая сделка удлиняет цепочку собственников и повышает риск скрытых обременений и последующего оспаривания перехода права. Неосторожность на этапе проверки перед покупкой может привести не только к утрате имущества, но и к вовлечению в длительные судебные процессы. Покупателю важно действовать осмотрительно: анализировать все публичные источники информации об объекте и продавце, документировать проявленную добросовестность, а также поведение и намерения продавца. Рассмотрим распространенные источники рисков, признаки небезопасных сделок и правовые инструменты, позволяющие минимизировать возможные потери. 1️⃣ Основные источники рисков для покупателя ▫️ Скрытые долги или обязательства продавца – очередь кредиторов, предбанкротное состояние, поручительство по обязательствам третьих лиц, возможная субсидиарная ответственность за долги организации, находящейся в собственности или под руководством данного лица. ▫️ «Ведомый продавец» – жертва психологического воздействия телефонных мошенников или иных лиц. Он может выглядеть как добросовестный собственник, искренне желающий продать квартиру, однако совершать сделку под влиянием обмана, угроз, насилия или неблагоприятных обстоятельств, умалчивая о них перед покупателем. ▫️ Возрастной продавец, не способный понимать значение своих действий или руководить ими в момент заключения сделки, либо признанный недееспособным. ▫️ Подставной продавец – лицо, выдающее себя за собственника и действующее по поддельному паспорту либо по подлинному документу, принадлежащему другому человеку с похожей внешностью. Часто в таких схемах используются социально неблагополучные лица. ▫️ Спорный объект и скрытые обременения. Квартира может быть предметом судебного спора, находиться в поле внимания правоохранительных или иных государственных органов, либо иметь притязания третьих лиц – например, споры наследников или отчуждение неразделенного имущества без согласия супруга, либо квартира приобретена на средства материнского капитала. ▫️ Отчуждаемая недвижимость может быть получена или приобретена в результате преступления, на средства преступного происхождения, либо доход от ее продажи используется для продолжения противоправной деятельности. 2️⃣ Когда обман может стать основанием для УД в отношении продавца? Если продавец, действуя из корыстных побуждений и зная о существенных скрытых обстоятельствах, умышленно: – ввел покупателя в заблуждение относительно фактов, способных повлиять на принятие решения о сделке; – причинил имущественный вред; – при этом покупатель был лишен возможности самостоятельно проверить факты, влияющие на заключение сделки, ввиду их отсутствия в публичных реестрах. 3️⃣ Что должно насторожить покупателя? ▫️Цена продажи значительно ниже рыночной или ниже кадастровой стоимости; ▫️малый период владения продавцом квартирой перед ее продажей; ▫️частая смена собственников; ▫️продажа по доверенности и сжатые сроки заключения сделки; ▫️невозможность осмотреть квартиру; ▫️недоступность продавца, его близких родственников и соседей для общения и подтверждения намерений; ▫️продавец использует «свежий» паспорт, выданный не в связи с достижением возраста или сменой фамилии; ▫️отсутствие у продавца иного жилья и регистрации по другому адресу; ▫️неясная цель продажи; ▫️отказ или неполное предоставление сведений и документов, связанных с объектом и продавцом; ▫️наличие подозрительных сведений о продавце или об объекте в публичных реестрах, в том числе: Федресурс, картотека арбитражных дел, реестр экстремистов, сайты судов СОЮ, банк исполнительных производств, реестр доверенностей. @zabeydapartners Как минимизировать риски?