Ю-Лыткарино: когда девелопмент делает производственник. Ю-Лыткарино начинается с очень простой, но при этом ключевой вещи — с локации, потому что можно сколько угодно делать красивый продукт, но если он стоит «в поле без жизни», он не работает как бизнес. Мы находимся в Лыткарино, всего в 12 км от МКАД, рядом проходит трасса М5 и ЮЛА, и это не просто про удобный выезд — это про скорость логистики, про возможность быстро доставлять сырьё и так же быстро отгружать готовую продукцию, а вокруг уже сформирован сильный промышленный кластер: фабрика соусов «Тамаки», «Мясная мануфактура», ЦОД «Авантаж», то есть это живая среда, где уже есть производство, энергия и деньги, и ты становишься частью этой системы, а не пытаешься её создать с нуля. Дальше начинается сам продукт, и здесь мы пошли не от девелоперской логики «как продать подороже», а от производственной логики «как это будет реально использоваться». У нас очень понятная и, на мой взгляд, самая удобная геометрия юнита: 18 метров по фасаду и 48 метров в глубину, внутри полностью свободное пространство 864 м² без колонн, и это кажется простой вещью, но на практике именно колонны чаще всего ломают всю логику размещения оборудования или стеллажей, а здесь у тебя чистое поле, в котором ты сам определяешь, как будет жить твой бизнес. Отдельно мы сделали пристроенный АБК на 140 м², не встроенный, не «внутри съедая площадь», а именно отдельно, и за счёт этого мы получили очень правильное соотношение — всего 14% офисной части, потому что большинство проектов перегружены офисами, за которые в итоге платит производственник, а по факту они ему не нужны в таком объёме. Высота потолка у нас 9,3 метра до фермы, и здесь тоже есть важный нюанс, потому что многие считают, что чем выше — тем лучше, но мы как производственники понимаем, что избыточная высота — это просто дополнительные деньги, которые не дают ценности, поэтому мы изначально закладывали возможность сделать второй уровень: первый этаж 5 метров, затем перекрытие 300 мм и второй уровень ещё 4 метра, и в итоге ты получаешь не просто «высокий склад», а возможность увеличить полезную площадь в 1,6 раза за те же деньги, что уже напрямую влияет на экономику бизнеса. Нагрузка на полы у нас 7 тонн, что выше, чем в большинстве аналогичных проектов, и это означает, что ты не думаешь о том, выдержит ли пол оборудование или тяжёлые стеллажи — ты просто работаешь и развиваешься без ограничений. И дальше был очень показательный момент, когда мы обсуждали проект с Константин Фомиченко, он сказал, что наш продукт — это B+, и мне стало интересно, почему мы не дотягиваем до класса А, потому что по ощущениям мы сделали сильнее. Ответ меня шокировал — у нас ворота находятся на нулевой отметке, а по классификации от большой пятерки это действительно немного снижает класс, но здесь была наша недоработка в коммуникации, потому что он просто не знал, что у нас изначально предусмотрена возможность поставить ворота с обратной стороны на отметке 1,2 метра и сделать в одном юните двое ворот, то есть по факту у тебя появляется два сценария загрузки, возможность разделять потоки, гибко настраивать логистику под конкретный бизнес. В этот момент становится очевидно, что формально это может выглядеть как B+, но по сути это уже продукт уровня ААА+++. Если говорить про коммуникации, то здесь мы тоже сделали всё как для полноценного производства: 60 кВт на каждый юнит с возможностью увеличения, центральное отопление, центральная канализация и водоснабжение от водоканала, центральная ливневая система, высокоскоростной интернет и рядом дата-центр, Сегодня становится одним из самых важных факторов на рынке — стадия готовности, потому что сейчас очень много проектов продаются на стадии идеи или котлована, а у нас уже введён в эксплуатацию один юнит, и вместе с ним введены все инженерные сооружения, то есть это не обещание и не презентация, это уже работающий объект. Денис Кузнецов в telegram Денис Кузнецов в Max