Пошаговая инструкция как заработать денег у себя «на районе» с кладовыми СКЛАДНО, для чайников 1. ВЫБИРАЕМ «свой район» города для поиска помещения До первой сделки мы берем в работу только ОДИН РАЙОН! Как говорит один парень в очках - «нужно заманьячить», т.е. знать все про свой район: - сколько пустых помещений сдается и продается - какая реальная средняя ставка сдачи и продажи - как курсирует людской трафик и где точки притяжения Как выбрать? Берем радиус примерно 1000 метров. Смотрим емкость по бесплатной тепловой карте MapBase или карте Rumap Смотрим район поблизости от вашего места жительства с плотной застройкой (на карте отмечено ярко оранжевым цветом). Желательно выбрать район новостроек, во-первых там выше спрос на кладовые, а во-вторых чаще стоят пустые помещения. 2. ОПРЕДЕЛЯЕМСЯ с параметрами помещения для поиска Здесь я расскажу про поиск помещения под кладовок и «Складно», но алгоритм будет такой же и для поиска помещения под аптеки, продуктовый магазин или даркстор Идеальное помещение под кладовку 100 - 200 м2 с высотой потолков от 3-х метров Но мы смотрим на площадках: Авито, ЦИАН, ЯндексНедвижимость, Дом.Клик ВСЕ ПЛОЩАДИ в аренду и продажу от 50 м2 до 2000 м2. Для чего это делать: 1. Нам нужно полное понимание ставок и цены за м2 на «нашем районе» 2. В будущем большие помещения мы сможем разделить под нескольких арендаторов разного формата 3. Кто сдает помещение в аренду, на самом деле может хотеть его продать, а кто продает, сдать. Нужно общаться с людьми и предлагать им варианты, про которые они могли просто не думать! На этом этапе нас не интересуют ни состояние помещения, ни этаж, ни ставка - здесь мы делаем аналитику рынка коммерческой недвижимости «своего района» 3. СОЗДАЕМ базу данных Заносим в таблицу ВСЕ, что сдается или продается на «вашем районе» Что стоит внести: -Характеристики (площадь, этаж, высота потолков, наличие ремонта и все что посчитаете нужным) -Желаемая ставка аренды или продажи -Контакты (для экстравертов, можно сразу созвониться и сделать первое касание) Здесь наша задача понять среднюю ставку по району по всем диапазонам площадей и сложить свое мнение о справедливой ставке аренды 4. НАНОСИМ объекты на карту Все помещения выставляем точками со ставками аренды / продажи в конструкторе Яндекс Карт или 2Гис И после заполнения вы должны увидеть, где сосредоточены «переоцененные» помещения с дорогой ставкой и наоборот. Увидите пустые пятна «жирной локации» района, где сосредоточена вся торговля, пешеходный трафик и нет вакантных площадей! Это шаг подготовительный перед выездом на местность! 5. ДОХОДНЫЙ БЕГ / Доходная ходьба / Проспектинг Выезжаем на район и руководствуясь картой обходим / оббегаем параллельно фотографируя: - Все пустые помещения - Все таблички сдам продам - Все аномалии рынка, вроде магазина канцтоваров рядом с «Пятерочкой» , но без аптеки поблизости Дома сверяемся с картой и вносим помещения «не в рекламе» - это наше золото! 6. ОБЩЕНИЕ с собственниками и агентами Начинаем прозвон и знакомство. Наша цель понять адекватность желаний и возможность дальнейшей работы! Важно: Даже если вас послали в жопу, мы не убираем помещение из работы, просто ставим следующий звонок через 3 месяца Обязательно спросить: 1. Готовы ли продать / сдать? 2. Нет ли других помещений в этом районе? Желательно узнать историю этого объекта, для чего человек покупал, какая мотивация (пассивный доход или спекуляция). Когда мы поймём боли собственника, сможем говорит с ним на одном языке! 7. СЧИТАЕМ Делаем финмодель по двум-трем помещения разной площади от 50 до 200 м2 и дальше уже «крутим математику», что бы понять какая ставка аренды / покупки для нас выгодна 8. ОТБОР объектов Выбираем помещения которые проходят по финмодели. Мы смотрим: - при аренде до 4 лет окупаемости (с индексацией около 2.5 лет) - при покупке до 7 лет (с индексацией около 5 лет) Есть еще 5 пунктов до получения денег Писать продолжение 👍 —— Зеркало канала в МАХ