Как Сергей Сминов математику побеждал. https://t.me/ogo_nedviga/8149 Автор поста и руководитель крупного агентства недвижимости написал в своей обычной грубоватой манере "обучающий" пост. Далее, с его слов: В 2020 недвижка стоила 220к р., в 2025 - 420к.р. При инфляции 80% (нет) за пять лет, это даёт реальную доходность всего в 6%. Мол, это до смешного мало, а вы, ипотечники, платите по 9% годовых банкам. И вот этот последний тезис меня очень насмешил. И ладно бы с ним, с 0,5% реальной доходности в год, хотя далеко не все активы такое дадут. Но, похоже, Сергей явно не брал ипотеку на длительный период и вообще не понимает, в чём её суть. Я не поленился, взял его вводные и посчитал. Допустим, я купил квартиру в 60 кв.м. при 30% взносе, цена квартиры получается 13,2 млн.р., мой взнос - 3,96 млн.р., а ипотека - на 9,24 млн.р. Сумма ежемесячных выплат по ипотеке составила некруглые 93718 р. при 15-летнем сроке. Добавил страховку 1% раз в год. Допустим, через пять лет (т.е. сейчас) я продаю квартиру за 420 к./метр, и гашу ипотеку. Как посчитать, сколько выгоды/убытка в реальных деньгах я получу? При инфляции 80% за 5 лет ежемесячная инфляция составляет 0,98445866558%, дисконтирую нарастающим итогом ежемесячные платежи. За пять лет в постоянных ценах 2020 года их будет на 4 230 999,83 р. в ценах 2020 года. Через пять лет имеем остаток ипотеки: 7 398 293,43 р. Страховка - ещё 254 259,70 р. (в ценах 2020) Текущая цена квартиры - 25 200 000 р., остаток после досрочного погашения ипотеки - 17 801 706,58 р., в ценах 2020 года - 9 889 836,99 р. Вычитая из этой суммы выплаты по ипотеке (в постоянных ценах 2020 г.) и страховки, получим остаток в 5 404 577,45 р., что на 36% больше, чем изначальные 3,96 млн.р. Или 5% реальноё доходности в год, что очень неплохо. Естественно, что через следующие 5 лет при тех же вводных выгода будет ещё больше. Тут надо бы в стиле Сергея как-то поиздеваться над ним, но я бы просто хотел надеяться, что в его команде найдётся человек, который будет проверять циферки перед публикацией. И в целом думать шире. В остальном его канал достаточно интересный.