В продолжение предыдущего поста Судя по реакциям и комментариям не все поняли пятничную шутку. Некоторые не поняли про кого она, но это и не важно. Как не важен был и объект, по которому был аукцион. Я хотел донести мысль, что победить в аукционе дело не хитрое, нужны лишь деньги, которые есть у многих. Дело в том, что все по-разному решают по какой цене покупать. Кто-то рассуждает в категориях дорого или дешево. И, например, не покупает «дорого», а покупает «дешево» неликвидное помещение, которое потом не может сдать. А оно потому и было дешевое, потому что никому было не нужно. Другие покупают «дорого» качественный объект, но всегда быстро находят арендатора. Третьи покупают дорого и не сдают, так как много хотят, потому что купили дорого. Кто-то исходит из прогнозов динамики цен в будущем и покупает считая, что будет дороже. Или, наоборот, не покупает, а продает, или ждет и надеется, что будет дешевле. Мы всегда отталкиваемся от потенциала арендного дохода по конкретному помещению. Опираясь на потенциал аренды и мультипликатор, соответствующий качеству локации и объекта, а также популярности арендатора определяем адекватную цену и на основании этого принимаем решение о целесообразности покупки/продажи того или иного помещения по той или иной цене. Однако видение по потенциалу арендного дохода может быть разным: оптимистичным или пессимистичным, лучше реалистичным. Мы обычно просчитываем 2-3 сценария. Кроме того, оценка арендного доходя может сильно отличаться по причине того, что одни планируют сдавать как есть, другие разделить на несколько частей или наоборот объединить несколько помещений. Некоторые, насмотревшись на других включает Risk ON и бывает по-разному, когда-то везет, а когда-то нет. Ну и конечно принимаем во внимание стратегию по объекту – держать или перепродавать. От этого сильно зависит мультипликатор и конечно цена. Но и это не всегда решает. Как-то мне один из подписчиков сказал, что он меня всегда перебьет по цене, потому что он рантье, а я спекулянт. Хотя мы больше покупаем для рантье.)) Но при этом есть кейсы, когда на аукционе спекулянты предлагают цену выше, чем рантье и забирают лоты. Почему это происходит? В некоторых случаях спекулянты могут выше оценивать потенциал арендного дохода имея больше опыта. В скринах прикрепленных сообщений, на которые я наткнулся за последние пару недель - разные взгляды на рынок. Кто-то ищет покупку до 9 лет окупаемости, а кто-то продает за 14-15 лет. Но возможно каждый найдет свою сделку. Скорее всего имеются ввиду помещения разного качества. Например, за последнее время среди прочих у нас были странные на первый взгляд сделки: покупали за 165 МАПов, и продавали за 104 МАПа. В первом случае есть потенциал сдать дороже и улучшить окупаемость до 125 МАП. А во втором случае помещение морально устарело и нет перспектив по каким-то улучшениям. 💬 А как вы определяете цену по какой стоит покупать а по какой нет? Если рассматриваете покупку помещения пишите в лс. Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru