Застройщики должны дольщикам больше 100 млрд рублей. И к концу года должны будут заплатить Сначала введу в контекст. С 2020 года застройщики жили с мораторием на неустойки за задержку сдачи жилья: то пандемия, то санкции. В декабре 2025-го Путин сказал: «Полагаю, достаточно. Ключи должны выдаваться вовремя». 30 декабря вышло Постановление № 2227: с 1 января 2026 неустойки снова начисляются в полном объёме, а по старым долгам действует отсрочка до 31 декабря 2026. Почему застройщики в таком стрессе Мораторий отменили в худший для отрасли момент. Три удара одновременно: 1️⃣Ключевая ставка в конце 2024-го достигала 21%, рыночная ипотека стоила 29–30%. К апрелю 2026-го ставка ЦБ упала до 15%, ипотека подешевела до ~21%. Но до комфортных значений далеко: НРА прогнозирует 16–17% к концу года, а по-настоящему доступной ипотеки аналитики не ждут раньше 2027–2028-го. Для застройщиков с плохими продажами проектное финансирование всё это время обходилось в 25%+. Кредитные деньги, которые нужно обслуживать каждый месяц. 2️⃣Отмена льготной ипотеки 1 июля 2024 года. Доля ипотечных сделок по ДДУ в Москве рухнула с 90% до 37–43%. К ноябрю 2025-го немного восстановилась до 60%. Всё равно вдвое меньше нормы. Спасает семейная ипотека. Но лимит всего 12 млн. для той же Москвы – это мало 3️⃣Обвал продаж. В I квартале 2026 года на рынке массовых новостроек Москвы зафиксировано минимальное число сделок по ДДУ с 2017 года всего 3,6 тысячи, это минус 51% год к году. В бизнес-классе — минус 21%. В Санкт-Петербурге в феврале ДДУ сократились на 30–33% год к году. Итог: нераспроданного жилья 69% от всего строящегося. При текущих темпах этот объём будет расходиться 2,8 года. В Краснодаре и Красноярске почти 5 лет. Объекты с вводом в 2026 году распроданы лишь на 31%. Как застройщики пытаются выжить Им нужны деньги, чтобы обслуживать кредиты на строительство и закрывать долги перед дольщиками. Поэтому продают, как могут. Скидки 10–30% на менее ликвидные объекты уже реальность, просто они редко называются скидками. Рассрочки выросли с 5% до 40% в структуре сделок. Это скрытый дисконт: застройщик получает деньги через 2–3 года, инфляция за это время съедает часть суммы. Цена на бумаге не меняется, но реальная стоимость другая. Не все выживут ДОМ.РФ оценивает долю застройщиков в зоне риска банкротства в 20–25%. Forbes писал, что треть девелоперов могут стать убыточными. Вспомните недавнюю историю ГК «Самолёт». Долги превышают 950 млрд рублей. Просил у государства 50 млрд рублей помощи, но им не дали. Это не маленькая региональная компания. Это №1 по объёму строительства в России. Что делать — Если вам нужно своё жильё, то покупать можно. Рынок дал редкую возможность торговаться. Ищите проекты, где застройщик явно в стрессе, смотрите на реальные условия рассрочки, считайте скрытый дисконт. Сейчас это работает. — Если рассматриваете инвестицию, то краткосрочные риски очень высокие. Покупать, чтобы перепродать через год — не лучшая идея в ситуации, когда рынок затоварен на 2,8 года вперёд. Дмитрий Кокорев | Инвестиции