Вопрос Демографии. Прочитал о том, что в 2025 году был зарегистрирован самый низкий коэффициент рождаемости в России. На уровне 90-х.. И это при условии того, что последние лет 5 вопрос демографии поднимается государством постоянно, на всех уровнях (конечно это следствие в том числе той ямы 90-х). Но получается, что все эти государственные меры оказываются не эффективными.. Со своей «колокольни» хочу сказать - что это логичное следствие того, что творится сейчас на рынке недвижимости. Последние 10 лет средняя площадь продаваемой квартиры неуклонно снижается, особенно начиная с 2020 года ( Переход на систему проектного финансирования и программа «семейной» ипотеки только ускорили эту тенденцию). По профилю своей работы я занимаюсь разработкой концепций ЖК в части квартирографии. (За плечами больше миллиона квадратных метров). Я создаю гипотезы и пишу технические задания проектировщикам по соотношению квартир в доме и ЖК и их средней площади. Чаще всего, это жилые дома комфорт и стандарт класса ( массовое жилье). Для того, что бы сформировать гипотезу ликвидной квартирографии я анализирую много факторов и в основном это рыночные ограничения. Дак вот, как бы это странно не звучала но: Текущая политика государственной поддержки и система проектного финансирования - не то что не помогают решить демографический вопрос, но и работают в противоположную сторону. Сейчас объясню: 1. В «Семейную» ипотеку вы можете взять только однокомнатную квартиру ( за редким исключением - например вы можете купить двушку или трешку где-нибудь в «поле», без соц инфраструктуры). Лимит 6 миллионов рублей в регионах - больше ничего не выбрать. Трехкомнатные квартиры ввиду их высокой стоимости и стагнации на рынке «вторички» - покупают в конце строительства или готовыми, что не интересно застройщикам и банкам, так как не покрываются затраты на ПФ в необходимом размере во время строительства. 2. Для получения проектного финансирования банк оценивает ваш проект по 2 параметрам: стоимость продаваемого квадратного метра ( чем меньше площадь квартиры тем выше стоимость) и себестоимость строительства ( применяет сравнительную оценку не учитывая квартирографию). Соотвественно банк с большей вероятностью даст вам проектное финансирование если средняя площадь квартиры будет меньше а квадрат дороже. А у застройщика появится хоть какая то возможность покрыть расходы на строительство при ставке Ключ +5. 3. Единственный параметр который влияет на увеличение средней площади квартир ( почему они вообще не исчезли из проектов) это потребность в машиноместах. Во многих регионах она привязана к квартирам. Если ты хочешь извлечь максимальную плотность застройки ( продаваемая площадь на 1Га) ты увеличиваешь площадь квартир не меняя их количество. Еще есть параметры инсоляции ( если бы не она во многих проектах вообще небыло бы трешек). Соответственно если я хочу, что бы проект был максимально ликвидным и удовлетворял запросам и хоть как то компенсировал затраты застройщика на проектное финансирование (при ставке ключ + 7) нужна следующая квартирография: 1 комнатные и студии - 50% 2 комнатные ( 2 спальни) 40% 3 комнатные ( 3 спальни и больше) 10% Сейчас это золотой стандарт. Средняя площадь продаваемой квартиры в России 50 кв. м. Тоесть только 10% квартир соответствуют «демографической политики государства». И за последние 5 лет, после появления «семейной» ипотеки, их количество в новых проектах сократилось как минимум в 2 раза. Это тупик с точки зрения демографии.... 👇 👇👇