Продал коммерческую недвижимость? Готовься к НДС, даже если ты не ИП 🏢 Часто слышим: «Я просто физлицо, продаю пару складов — какие налоги? Кадастровый срок прошел, п. 17.1 ст. 217 НК — освобождение от НДФЛ». Спойлер: если ФНС увидит систему, освобождения не будет. Смотрим показательное дело (№ А19-20687/2023). Суть кейса: Гражданин (в прошлом адвокат) много лет скупал вместе с родственниками промышленные объекты бывшего завода. Потом начал продавать — за 2018–2020 годы продал 5 участков и 9 нежилых зданий на 60 млн рублей. Имуществом владел более 3-х лет, поэтому в декларации заявил освобождение от НДФЛ. Что решили налоговая и суды (кассация): Это не распоряжение личным имуществом, а предпринимательская деятельность без регистрации ИП. Почему? Объекты нежилые (офисы, склады, земля промназначения) — не для личных нужд. Сделки систематические (продано 14 объектов за 3 года). До этого имущество сдавалось в аренду через свои же фирмы — то есть изначально использовалось для бизнеса. Деньги от продаж шли на счета, обналичивались, переводились родственникам. Итог: Суд отменил льготу по п. 17.1 ст. 217 НК. Гражданину доначислили: — НДФЛ (5,48 млн), — НДС (6,59 млн) — потому что обороты превысили лимит освобождения, — страховые взносы как ИП (148 тыс.), — штрафы (1 млн). Что теперь с «правилом 3–5 лет»? Льгота по сроку владения работает только для личного имущества. Если объект изначально покупался для бизнеса (сдача в аренду, перепродажа) — освобождения нет. Налоги считаются как с ИП на ОСН. Маркеры риска для физлица: ✅ Продажа нежилых помещений (офисы, склады, цеха). ✅ Несколько сделок подряд. ✅ Объекты ранее сдавались в аренду. ✅ Покупатели — связанные компании. ✅ Деньги идут не на потребление, а в оборот. Совет: Если планируете продавать коммерческую недвижимость и есть хотя бы два признака из списка — лучше заранее зарегистрировать ИП (можно выбрать оптимальную систему налогообложения). Иначе рискуете получить НДС сверху, который нельзя будет предъявить покупателю. За два последних года уже не раз столкнулись с такими претензиями налоговиков, берегите себя и своё имущество. #налогспродажи #недвижимость #ндфл #ндс #судебнаяпрактика